Deutschland hat eine der strengsten Trinkwasserverordnungen Europas – und das hat seinen Preis. Während in mediterranen Ländern wie Spanien oder Griechenland niemand erwartet, dass morgens sofort 60 Grad heißes Wasser aus der Leitung strömt, müssen deutsche Vermieter genau das gewährleisten. Die Folge: Warmwasserkosten, die bis zu 30 Prozent der gesamten Heizkosten ausmachen und jährlich mehrere tausend Euro verschlingen können.
Diese hohen Standards haben ihre Berechtigung. Nach mehreren tragischen Legionellen-Ausbrüchen in den 1970er und 80er Jahren, bei denen Menschen starben, wurde die deutsche Trinkwasserverordnung verschärft. Heute müssen Warmwasserspeicher in Mehrfamilienhäusern permanent auf mindestens 60 Grad Celsius gehalten werden, um die gefährlichen Bakterien abzutöten. Das kostet Energie – viel Energie. Doch es geht auch anders, wie moderne Systeme zeigen, die sowohl hygienisch als auch energieeffizient arbeiten.
Die unsichtbare Gefahr im Warmwassersystem
Legionellen sind heimtückisch. Die Bakterien vermehren sich besonders gut in stehendem, lauwarmem Wasser zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Schon nach 72 Stunden können unter diesen Bedingungen aus wenigen Bakterien Millionen werden. Die Infektion erfolgt nicht durch Trinken, sondern durch das Einatmen feinster Wassertröpfchen beim Duschen. Eine Legionärskrankheit kann tödlich enden, besonders bei älteren oder immungeschwächten Menschen.
Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für die Trinkwasserhygiene. Bei vermieteten Objekten mit zentraler Warmwasserbereitung sind regelmäßige Legionellen-Untersuchungen Pflicht – alle drei Jahre bei normalen Mietwohnungen, jährlich bei öffentlichen Gebäuden. Wird der Grenzwert von 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter überschritten, drohen nicht nur Bußgelder bis zu 25.000 Euro, sondern auch Schadensersatzforderungen der Mieter und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen bei Personenschäden.
Der teure Preis veralteter Technik
Ein konventionelles Speichersystem in einem Mehrfamilienhaus mit 50 Wohnungen ist nicht nur ein Energiefresser, sondern auch ein hygienisches Risiko. Bei einem System dieser Größenordnung, das im Folgenden exemplarisch betrachtet wird, werden oft 5.000 Liter Wasser permanent auf 60 Grad gehalten. Das bedeutet rund um die Uhr Energieverluste durch die Speicheroberfläche, selbst wenn nachts niemand duscht. Mit den aktuellen Gaspreisen von 2024 summieren sich die jährlichen Betriebskosten auf etwa 69.000 Euro – das ist mehr als dreimal so viel wie bei modernen Alternativen.
Doch die wahren Kosten liegen noch höher. In den großen Speichern bilden sich mit der Zeit Kalkablagerungen und Biofilme, die ideale Verstecke für Bakterien darstellen. In den unteren Bereichen der Speicher können sich Sedimente absetzen und sie erreichen dann oft nicht die erforderliche Temperatur. Hier entstehen gefährliche “tote Zonen”, in denen sich Legionellen ungehindert vermehren können. Die regelmäßige Reinigung und Wartung dieser Systeme verursachen zusätzliche Kosten von bis zu 1.000 Euro pro Jahr.
Hinzu kommen die hohen CO2-Emissionen, sofern die Systeme mit fossilen Energieträgern betrieben werden. Ein konventionelles Speichersystem für ein Mehrfamilienhaus mit 50 Wohneinheiten emittiert jährlich etwa 130 Tonnen CO2 – das entspricht dem CO2-Ausstoß von 65 Mittelklassewagen bei einer Fahrleistung von 10.000 Kilometern. In Zeiten des Klimawandels und steigender CO2-Preise wird auch dieser Faktor zunehmend zum Kostentreiber.
Moderne Technik vereint Hygiene und Effizienz
Die gute Nachricht: Es gibt längst Alternativen, die sowohl hygienisch als auch energieeffizient sind. Speicherladesysteme arbeiten mit dem Schichtladeprinzip. Das Wasser wird gezielt von unten nach oben eingeschichtet, wodurch die Temperaturschichtung erhalten bleibt und der Wasseraustausch beschleunigt wird. Mit einem Energiebedarf von nur 620 Kilowattstunden pro Tag – statt 2.090 bei konventionellen Speichern – sind diese Systeme deutlich sparsamer. Die Betriebskosten sinken auf ca. 20.500 Euro jährlich.
Noch besser schneiden zentrale Frischwasserstationen ab (siehe Abb. 1). Diese arbeiten nach dem Durchflussprinzip wie ein überdimensionaler Durchlauferhitzer. Das Trinkwasser wird erst bei Bedarf erwärmt, die Wärmeenergie wird in separaten Pufferspeichern im Heizungswasser bevorratet. Das bedeutet: kein stehendes Warmwasser, keine Legionellengefahr. Die Systemtemperaturen können von 80 auf 65 Grad Celsius gesenkt werden, was weitere Energieeinsparungen bedeutet. Auch hier liegen die Betriebskosten bei nur 20.500 Euro pro Jahr.
Die hygienischen Vorteile sind überzeugend. Ohne stehendes Warmwasser haben Legionellen keine Chance sich zu vermehren. Die Trennung von Heiz- und Trinkwasserkreislauf verhindert zudem, dass Verschmutzungen aus dem Heizungssystem ins Trinkwasser gelangen. Selbst wenn sich im Heizkreislauf Bakterien ansiedeln sollten, bleiben diese vom Trinkwasser getrennt.
Dezentrale Wohnungsstationen (siehe Abb. 2) gehen noch einen Schritt weiter. Jede Wohnung erhält ihre eigene kleine Frischwasserstation. Das eliminiert lange Warmwasserleitungen durch das Gebäude und macht Zirkulationsleitungen überflüssig. Energetisch sind diese Systeme mit 20.500 Euro Betriebskosten ebenfalls effizient, allerdings explodieren die Wartungskosten. Bei 50 Wohnungen müssen 50 Stationen jährlich gewartet werden, was zusätzliche Kosten von über 12.000 Euro verursacht. Zudem ist der Zugang zu allen Wohnungen für Wartung erforderlich – ein organisatorischer Albtraum für viele Verwalter.
Die Wirtschaftlichkeitsrechnung überrascht
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Eine zentrale Frischwasserstation ohne bauliche Integration kostet in der Anschaffung etwa 52.000 Euro für ein Gebäude mit 50 Wohnungen. Das konventionelle Speichersystem liegt bei 95.000 Euro, dezentrale Wohnungsstationen sogar bei 115.000 Euro. Schon bei der Investition ist die zentrale Frischwasserstation also die günstigste Lösung.
Bei den laufenden Kosten wird der Unterschied noch dramatischer. Während das alte Speichersystem jährlich 69.000 Euro an Betriebskosten verschlingt, liegen moderne Systeme bei nur 20.500 Euro. Das bedeutet eine jährliche Ersparnis von fast 50.000 Euro. Die Investition in eine zentrale Frischwasserstation hat sich bereits nach gut einem Jahr amortisiert. Über eine Betriebsdauer von 20 Jahren summiert sich die Ersparnis auf eine Million Euro.
Dazu kommen die vermiedenen Risiken. Ein Legionellenbefall kann schnell sechsstellige Summen kosten: Sanierung der Anlage, Hotelkosten für die Mieter während der Sanierung, Mietminderungen, mögliche Schadensersatzforderungen und Imageschäden. Diese schwer kalkulierbaren Risiken entfallen bei Frischwassersystemen nahezu vollständig.
Der Weg zur optimalen Lösung
Für Bestandsgebäude mit alten Speichersystemen gilt: Auch ohne sofortige Komplettsanierung lässt sich die Situation verbessern. Die Speichertemperatur sollte konstant bei mindestens 60 Grad gehalten werden, die Zirkulation muss durchgehend laufen. Totleitungen, in denen Wasser stagnieren kann, sollten stillgelegt oder regelmäßig gespült werden.
Im Zuge einer Heizungssanierung lohnt sich jedoch die Umrüstung auf ein modernes System. Durch die geschickte Kombination von Bundesförderung mit kommunalen Förderprogrammen lassen sich für diese Maßnahme sehr hohe Förderquoten erzielen.
Bei der Systemwahl sollten nicht nur die reinen Anschaffungskosten betrachtet werden. Die Lebenszykluskosten über 20 Jahre, inklusive Energie, Wartung und Risikovorsorge, geben ein realistischeres Bild. Hier schneiden zentrale Frischwasserstationen mit Abstand am besten ab. Sie vereinen maximale Hygienesicherheit mit minimalen Betriebskosten und leisten nebenbei einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.
Praktische Tipps für die Umsetzung
Die Umstellung auf ein modernes Warmwassersystem sollte gut geplant werden. Ein qualifizierter Energieberater kann die spezifische Situation vor Ort analysieren und die optimale Lösung empfehlen. Als Haus & Grund Mitglied haben Sie Anspruch auf vergünstigte Beratung durch zertifizierte Energieberater.
Bei der Ausschreibung sollten mehrere Angebote eingeholt werden. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Referenzen und Gewährleistungen. Besonders wichtig sind die korrekte hydraulische Einregulierung des neuen Systems und ein Wartungsvertrag für den störungsfreien Betrieb.
Die frühzeitige Information der Mieter über die Modernisierung ist essenziell. Transparente Kommunikation über die Vorteile – bessere Hygiene, stabilere Warmwasserversorgung, Beitrag zum Klimaschutz – erhöht die Akzeptanz. Die Energieeinsparungen kommen langfristig auch den Mietern durch sinkende Betriebskosten zugute.
Fazit
Die Investition in moderne Warmwassertechnik zahlt sich mehrfach aus. Mit einer jährlichen Ersparnis von 50.000 Euro amortisiert sich die Umstellung auf eine zentrale Frischwasserstation bereits nach gut einem Jahr. Sie erhalten maximale Hygienesicherheit, minimale Betriebskosten und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Die strengen deutschen Hygienestandards lassen sich mit moderner Technik problemlos einhalten – ohne ein Vermögen für Energie zu verschwenden.
Weitere Beiträge der Energie-Spezialisten
Welche Heizung ist ab 2025 erlaubt?
