In Deutschland gehören rund zwei Millionen Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Über 70 Prozent dieser Gebäude wurden vor 1978 errichtet, in einer Zeit also, in der es noch keine gesetzlichen Anforderungen an Energieeffizienz und Wärmeschutz gab. Viele dieser Häuser sind bis heute unsaniert und liegen bei Energieverbrauch und Energiekosten deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt.
Wir begleiten seit Jahren energetische Sanierungsmaßnahmen an solchen Gebäuden, von der Bestandsaufnahme über die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bis zur Umsetzung. Dabei zeigt sich: Maßnahmen scheitern selten an technischen Fragestellungen, sondern an der gemeinsamen Entscheidung. Für nahezu jedes Gebäude gibt es technisch machbare und wirtschaftlich darstellbare Lösungen. Was häufig fehlt, ist der Beschluss zur Umsetzung. Denn wer nicht entscheidet, muss keine Verantwortung übernehmen, keine Sonderumlage begründen und keine Baustelle ertragen. Abwarten ist für die Mehrheit der Eigentümer deshalb oft die bequemste Option.
Welche Mehrheit ist für eine energetische Sanierung erforderlich?
Viele Eigentümer glauben, die Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen erfordere die Zustimmung aller. Das hat sich mit der WEG-Reform Ende 2020 geändert. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, dazu zählen etwa Dämmmaßnahmen, Fenster- und Heizungstausch, kann die Eigentümerversammlung in der Regel mit einfacher Mehrheit beschließen.
Anders verhält es sich bei der Frage der Kostenübernahme. Die Kosten werden nach § 21 WEG nämlich nur dann von allen Eigentümern getragen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mit mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Als angemessener Zeitraum gilt im WEG-Recht eine Amortisationszeit von zehn Jahren. Andernfalls zahlen nur die Zustimmenden, was bei einer Fassadendämmung für den einzelnen Eigentümer teuer werden kann.
Zwei Punkte für die Vorbereitung der Versammlung: Erstens sollte von Anfang an versucht werden, eine qualifizierte Mehrheit für die Umsetzung zu erreichen, nicht nur die einfache. Zweitens ist die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nicht nur ein Argument für deren Umsetzung, sondern kann auch darüber entscheiden, ob die Kosten von allen Eigentümern zu tragen sind. Im Einzelfall sollten diese Fragen vorab mit der Hausverwaltung und, wo nötig, mit einem Rechtsberater geklärt werden.
Unabhängigkeit als Grundlage der Entscheidungsfindung
Bei vielen Eigentümerversammlungen liegt eine Frage unausgesprochen im Raum: Wer verdient hier eigentlich woran? Aus diesem Grund ist es wichtig, Transparenz zu schaffen und einen neutralen Experten in die Entscheidungsfindung einzubinden. Diese Aufgabe übernimmt häufig ein Energieberater.
Ein unabhängiger Energieberater verkauft keine Sanierung. Er liefert weder Dämmstoffe noch Fenster oder Heizungen, er ist an keinen Hersteller und kein ausführendes Unternehmen gebunden und er erhält auch keine Provision für eine bestimmte Technologie. Bezahlt werden unabhängige Energieberater für Beratung, Planung und Baubegleitung, nicht für die Maßnahme selbst.
Dem Energieberater ist es damit wirtschaftlich gleichgültig, ob am Ende eine Wärmepumpe, ein Fernwärmeanschluss oder zunächst nur die Dämmung der obersten Geschossdecke beschlossen wird. Es kann auch das Ergebnis einer Beratung sein, dass eine Maßnahme derzeit nicht sinnvoll ist. In einer Gemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen ist eine neutrale Instanz oft der einzige Punkt, auf den sich alle verständigen können.
Wer in der Eigentümerversammlung am Tisch sitzt
In einer Eigentümergemeinschaft sitzen selten Menschen mit denselben Interessen am Tisch. Wer selbst in der Wohnung lebt und dort bleiben möchte, denkt an niedrige Energiekosten, Behaglichkeit und den Werterhalt über Jahrzehnte. Wer vermietet, denkt an die Umlagefähigkeit von Kosten, an die Steuerwirkung oder an steigende CO₂-Kosten, die teilweise auf den Vermieter umgelegt werden. Wer in den letzten Jahren gekauft hat, trägt eine laufende Finanzierung und achtet auf jeden Euro zusätzlicher Sonderumlage. Wer verkaufen will oder sich mit einer Erbschaft auseinandersetzen muss, interessiert sich vor allem für den erzielbaren Preis der Immobilie. Und der Verwaltungsbeirat, der das Vorhaben voranbringen will, braucht belastbare Zahlen, mit denen er die anderen Eigentümer überzeugen kann.
Die Herausforderung besteht also darin, dass es kaum ein Argument gibt, das alle Eigentümer überzeugt. Wer dem vermietenden Kapitalanleger von Wohnkomfort erzählt, verliert ihn, da dieser eher daran interessiert ist, welchen Teil der Kosten er über eine Modernisierungsmieterhöhung weitergeben kann. Wer einem Eigentümer mit laufender Finanzierung ein teures Gesamtpaket vorschlägt, verliert ihn ebenfalls. Deshalb ist es sinnvoll, dieselbe Maßnahme in mehreren Perspektiven aufzubereiten: als Komfortgewinn, als Werterhalt, als Kostenrechnung und als Antwort auf gesetzliche Anforderungen.
| Situation des Eigentümers | Prioritäten | Kriterien für die Zustimmung |
|---|---|---|
| Selbstnutzer mit langfristiger Perspektive | Energiekosten Behaglichkeit im Alltag Werterhalt über Jahrzehnte | Bessere Wohnqualität Spürbarer Komfortgewinn Niedrigere Energiekosten |
| Selbstnutzer im Ruhestand | Überschaubare Belastung Keine Sonderumlage zur Unzeit | Finanzierung über KfW-Kredit Abgegrenzte Einzelmaßnahmen nacheinander Geringe monatliche Belastung |
| Vermietende Kapitalanleger | Werterhalt Umlagefähigkeit der Kosten Steuerwirkung CO₂-Kosten | Wirtschaftlichkeit und Rechtslage kompakt aufbereitet Digitale Unterlagen |
| Verkaufsabsicht oder Erbfall | Möglichst hoher Verkaufspreis Schnelle Klarheit | Besserer Energieausweis Höherer Marktwert Kurze Amortisationszeiten |
| Neuer Eigentümer mit Fremdfinanzierung | Laufende Finanzierung Begrenzter finanzieller Spielraum | Einzelmaßnahmen statt Komplettsanierung in einem Zug Förderung maximal ausschöpfen Niedrige Kosten pro Wohneinheit |
| Beiräte und engagierte Eigentümer | Maßnahmen zügig voranbringen Verantwortung tragen | Belastbare Zahlen Verständliche Beschlussvorlagen und Argumentationshilfen |
Abb. 1: Typische Interessenlagen in einer Eigentümergemeinschaft und Kriterien für die Zustimmung zu einer Sanierungsmaßnahme (Quelle: Energie-Spezialisten GmbH)
Gute Vorbereitung entscheidet über das Ergebnis
Die Eigentümerversammlung ist nicht der richtige Ort, um sich eine Meinung zu bilden. Sie dient dazu, unterschiedliche Vorstellungen zusammenzuführen und einen gemeinschaftlichen Beschluss zu fassen. Damit das gelingt, sollten drei Punkte beachtet werden.
1
Widerstand vor der Versammlung ansprechen
Mit Eigentümern, von denen Widerstand zu erwarten ist, sollte bereits vor der Versammlung das Gespräch gesucht werden. Wer seine Bedenken vorher äußern konnte, muss sie in der Versammlung nicht mehr durchsetzen.
2
Unterlagen mit der Einladung verschicken
Die Unterlagen, auf deren Basis entschieden wird, sollten mit der Einladung verteilt werden und nicht erst am Versammlungsabend auf dem Tisch liegen. Optimalerweise weisen sie die Kosten für jede Wohneinheit und pro Monat aus, nicht nur eine Gesamtsumme. Eine Sanierungssumme von 480.000 Euro löst Schrecken aus. Auf zwanzig Wohnungen und die Laufzeit einer Finanzierung umgerechnet ist sie ein diskutierbarer Betrag.
3
Beirat und Verwaltung früh einbinden
Der dritte Punkt ist die Arbeitsteilung zwischen Beirat und Verwaltung. Die Beiräte sollten früh eingebunden werden und über Beschlussvorlagen, Varianten und Zeitpläne vorab mitentscheiden. Dadurch werden viele Fallstricke vorab aus dem Weg geräumt und auf erwartbare Fragen kann gezielt eingegangen werden.
Die Finanzierungsfrage gehört auf den Tisch
Nur in wenigen Fällen können die Kosten einer energetischen Sanierung vollständig aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden. Es gibt jedoch Alternativen, die für viele Eigentümer attraktiver sind als eine hohe Sonderumlage. Seit der WEG-Reform kann die Eigentümergemeinschaft selbst einen Kredit aufnehmen, etwa über die zinsgünstigen Programme der KfW. Aus einer Einmalzahlung wird dadurch eine monatliche Belastung. Das kann für Eigentümer im Ruhestand oder für diejenigen interessant sein, die erst vor kurzem gekauft haben. Es empfiehlt sich deshalb, beide Wege durchzurechnen und die Kosten pro Wohneinheit und Monat gegenüberzustellen.
Die Kosten des Nichtstuns sichtbar machen
Viele Menschen gewichten reale Kosten stärker als zukünftige Gewinne. Die Darstellung der aktuellen Mehrkosten durch unterlassene Maßnahmen überzeugt Eigentümer oft mehr als das Versprechen zukünftiger Einsparungen. Deutlich wird das an einem realen Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten aus den 1960er Jahren verbraucht rund 220.000 Kilowattstunden Erdgas im Jahr.
| Beispiel: Mehrfamilienhaus, zwölf Wohneinheiten, Baujahr 1960er | Wert |
|---|---|
| Erdgasverbrauch | ca. 220.000 kWh pro Jahr |
| Energiekosten bei 12 Cent je Kilowattstunde | ca. 26.400 Euro pro Jahr |
| Wärmeverlust über die ungedämmte Außenwand (rund ein Drittel) | ca. 8.800 Euro pro Jahr |
| Verlust je Wohneinheit | ca. 730 Euro pro Jahr |
| Verlust je Wohnung über 20 Jahre | ca. 14.600 Euro |
In der Rechnung sind weder steigende Energiepreise noch die kontinuierlich anwachsenden Kosten für CO₂-Emissionen berücksichtigt.
Aus dieser Perspektive betrachtet lautet die Frage nicht mehr, ob man Geld ausgeben, sondern ob man weiterhin Geld verlieren möchte. Bei ohnehin notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen sollten die fälligen Kosten für Gerüst und Anstrich zudem separat von den Mehrkosten für die energetischen Maßnahmen dargestellt werden. Nach Abzug dieser ohnehin notwendigen Ausgaben fallen die reinen Kosten der energetischen Sanierung deutlich niedriger aus und amortisieren sich schneller. Wie sich einzelne Maßnahmen rechnen, zeigt unser Beitrag zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen.
Schritt für Schritt: der Sanierungsfahrplan als erstes Ziel
Ein häufiger Fehler bei der Beschlussfassung ist ein zu ambitioniertes erstes Ziel. Wer auf der Versammlung ohne Vorabstimmung über eine Fassadendämmung abstimmen lässt, wird in der Regel scheitern. Die Beauftragung einer Energieberatung zur Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist ein weitaus realistischeres Ziel. Im iSFP werden sinnvolle Sanierungsmaßnahmen vorgeschlagen und bewertet, eine Verpflichtung zur Umsetzung ergibt sich daraus nicht.
Auch wirtschaftlich ist dieser Zwischenschritt attraktiv: Bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans verdoppeln sich die förderfähigen Höchstkosten je Wohneinheit, zudem erhöht der iSFP-Bonus den Fördersatz vieler Maßnahmen. Seit der BEG-Novelle vom Juli 2026 greift dieser Bonus allerdings erst oberhalb der regulären Höchstgrenze der förderfähigen Kosten. Die Energieberatung selbst sowie das Vortragen der Ergebnisse in der Eigentümerversammlung werden über die Bundesförderung für Energieberatung zusätzlich gefördert. Einen Überblick über alle Programme gibt unsere Seite zu den Fördermitteln.
Für Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat heißt das: Der erste Schritt ist kein Beschluss über die Sanierungsmaßnahme selbst, sondern ein Tagesordnungspunkt, der so einfach lauten kann wie „Grundsatzbeschluss über die Beauftragung einer Energieberatung mit dem individuellen Sanierungsfahrplan“.
Fazit: Der Beschluss entscheidet, nicht die Technik
Eine technisch und wirtschaftlich einwandfreie Empfehlung ist wertlos, wenn sie in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit findet. Zur erfolgreichen Energieberatung einer WEG gehört deshalb mehr als die Berechnung von Kennwerten: die frühe Einbindung von Beirat und Verwaltung, die Fähigkeit, als neutrale Instanz zwischen unterschiedlichen Interessen zu vermitteln, und damit einen Beschluss für die Umsetzung sinnvoller Sanierungsmaßnahmen zu erreichen. Welche Ursachen dem Sanierungsstau in WEGs zugrunde liegen, beleuchtet unser Beitrag zu den Wegen aus dem Sanierungsstau in der WEG.
Sie möchten ein Sanierungsvorhaben in Ihrer Eigentümergemeinschaft auf den Weg bringen? Als Energie-Spezialisten GmbH begleiten wir Sie von der Bestandsaufnahme über den Sanierungsfahrplan und die Beschlussfassung bis zur Umsetzung – auf Wunsch auch mit einem Vortrag in Ihrer Eigentümerversammlung. Buchen Sie dazu einfach ein kostenloses Erstgespräch – Sie erreichen uns über das Formular am Ende dieser Seite oder direkt über unseren Terminkalender.
