Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle

Bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, also Dämmung, Fenstertausch oder Anlagentechnik ohne Heizung, bleibt die Grundförderung von 15 Prozent der förderfähigen Kosten unverändert. Verändert hat sich dagegen der iSFP-Bonus für diese Maßnahmen.

Der iSFP-Bonus greift erst oberhalb der regulären Höchstgrenze

Die zusätzlichen 5 Prozent, um die sich die Förderung erhöht, wenn eine Energieberatung mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durchgeführt wurde, beziehen sich zukünftig nur noch auf den Anteil der Kosten, der die reguläre Höchstgrenze der förderfähigen Kosten (ohne Vorliegen eines iSFP) übersteigt. Bei einem Einfamilienhaus wird der iSFP-Bonus somit erst ab förderfähigen Kosten in Höhe von 30.000 Euro aktiv, bei einem Mehrfamilienhaus entsprechend oberhalb der nach Anzahl der Wohneinheiten gestaffelten Höchstgrenze.

Neuer Bonus für besonders schlecht gedämmte Gebäude

Neu eingeführt wird ab dem ersten Quartal 2027 ein Bonus für besonders schlecht gedämmte Gebäude, der sogenannte Worst-Performing-Buildings-Bonus (WPB-Bonus). Für diese Gebäude erhöht sich die Förderung um weitere 5 Prozentpunkte, wenn ein iSFP vorliegt. Der WPB-Bonus bezieht sich im Gegensatz zum iSFP-Bonus auf die gesamten förderfähigen Kosten.

Neue Staffelung der förderfähigen Höchstkosten

Auch die Höchstgrenzen der förderfähigen Ausgaben für eine energetische Sanierungsmaßnahme wurden neu gestaffelt. Statt einer Pauschale von 30.000 Euro pro Wohneinheit gilt nun ein degressives Modell:

• 30.000 Euro für die erste Wohneinheit
• jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit
• 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit

Liegt ein iSFP vor, erhöhen sich diese Beträge auf 60.000, 30.000 beziehungsweise 15.000 Euro.

Rechenbeispiel: Der iSFP-Bonus für ein Mehrfamilienhaus

Wie sich die neue Staffelung und die Änderungen bei den Boni auf die Höhe der Förderung auswirken, zeigt das Beispiel einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit sechs Wohneinheiten, die eine Fassadendämmung mit Investitionskosten von 150.000 Euro plant.

Ohne iSFP liegt die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben bei 105.000 Euro, zusammengesetzt aus 30.000 Euro für die erste und jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit. Von den tatsächlichen Kosten in Höhe von 150.000 Euro sind damit nur 105.000 Euro förderfähig, der Rest bleibt bei der Berechnung der Förderung unberücksichtigt. Bei einer Grundförderung von 15 Prozent ergibt sich eine Fördersumme von 15.750 Euro.

Liegt ein iSFP vor, verdoppelt sich die Höchstgrenze auf 210.000 Euro und deckt damit die vollen Investitionskosten ab. Für den Anteil der Kosten, der die reguläre Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben übersteigt, kommt zusätzlich der iSFP-Bonus in Höhe von 5 Prozent zur Anwendung. Für die ersten 105.000 Euro bleibt es also bei einer Förderquote von 15 Prozent, für die verbleibenden 45.000 Euro erhöht sich die Förderquote auf 20 Prozent. Die Höhe der Förderung steigt dadurch auf 24.750 Euro.

Der finanzielle Effekt des iSFP-Bonus fällt damit geringer aus als vor der Reform. Trotzdem bleibt der iSFP gerade bei größeren Sanierungsvorhaben in Mehrfamilienhäusern aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll, da die Kosten für die Erstellung des iSFP deutlich niedriger sind als die zusätzliche Förderung, die der Gebäudeeigentümer beim Vorliegen eines iSFP erhält. Außerdem liefert er durch die unabhängige Bestandsaufnahme eine verlässliche Grundlage dafür, wo das Gebäude energetisch steht, welche Maßnahmen sich anbieten und mit welcher Förderung dabei zu rechnen ist. Erst auf dieser Basis lässt sich eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll planen.

Die folgende Abbildung 1 gibt einen Überblick über die maximal mögliche Förderung für Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle in Abhängigkeit von der Anzahl der Wohneinheiten.

Abb. 1: Maximal mögliche Förderung für die Sanierung der Gebäudehülle (BEG EM) in Abhängigkeit von der Anzahl der Wohneinheiten. Alle Balken teilen denselben Maßstab. Eigene Darstellung.

Der Heizungstausch: neue Gewichtung zwischen Einkommen, Klima und Herkunft

Deutlich umfassender fallen die Änderungen bei der Förderung für die Maßnahme Heizungstausch aus, der über die KfW abgewickelt wird.

Wertschöpfungsbonus für Wärmepumpen aus EU-Fertigung

Die Grundförderung bleibt bei maximal 30 Prozent, allerdings nur für Wärmeerzeuger, die auf Basis regenerativer Energien betrieben werden. Bei Wärmepumpen sinkt sie ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 Prozent. Als Ausgleich tritt ein neuer Wertschöpfungsbonus in Höhe von 15 Prozent in Kraft, der jedoch ausschließlich für Wärmepumpen gewährt wird, die in der EU gefertigt wurden. Für Eigentümer, die eine in der EU hergestellte Wärmepumpe einbauen, ändert sich die Gesamtquote also zunächst kaum. Wer auf ein günstigeres Modell setzt, das außerhalb der EU gefertigt wurde, verliert dagegen 15 Prozentpunkte Förderung.

Klimageschwindigkeitsbonus läuft schrittweise aus

Auch der Klimageschwindigkeitsbonus für den Austausch alter fossiler Heizungen wird schrittweise zurückgefahren. Mit der Reform sank er zum 21. Juli 2026 bereits von 20 auf 16 Prozent. Ab dem ersten Quartal 2027 folgt eine halbjährliche Absenkung um jeweils 4 Prozentpunkte, bis der Bonus ab August 2028 vollständig entfällt.

Einkommensbonus wird sozial stärker gestaffelt

Der Einkommensbonus wurde dagegen sozial stärker gestaffelt. Maßgeblich ist das zu versteuernde Haushaltseinkommen selbstnutzender Eigentümer:

• bis 30.000 Euro: künftig 40 Prozent statt bisher 30 Prozent
• 30.001 bis 40.000 Euro: unverändert 30 Prozent
• 40.001 bis 50.000 Euro: neu eingeführte Bonusstufe von 10 Prozent

Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, reduziert sich das zugrunde gelegte Einkommen einmalig um 10.000 Euro, wodurch Familien in eine günstigere Bonusstufe rutschen können.

Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag entfallen

Der Effizienzbonus in Höhe von 5 Prozent, den es bisher für Wärmepumpen gab, die als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzten beziehungsweise ein natürliches Kältemittel einsetzten, entfällt vollständig. Ab Januar 2028 erhalten ohnehin nur noch jene Wärmepumpen eine Förderung, die natürliche, das heißt klimafreundliche Kältemittel einsetzen. Ebenso entfällt der bisherige Emissionsminderungszuschlag für emissionsarme Biomasseheizungen, da die dafür erforderliche Feinstaubgrenze ab Oktober 2027 ohnehin verpflichtende Voraussetzung für die Förderung wird.

Die maximal mögliche Förderquote liegt weiterhin bei 70 Prozent, für Eigentümer mit einem Einkommen unter 30.000 Euro beziehungsweise 40.000 Euro mit Kind steigt sie auf bis zu 80 Prozent.

Stichtag 2027 für den Ersatz bereits förderfähiger Heizungen

Eine besonders wichtige Neuerung betrifft den zeitlichen Rahmen: Ab dem ersten Quartal 2027 wird der Ersatz einer Heizung, die nach dem 1. Januar 2008 in Betrieb genommen wurde und bereits jetzt eine der förderfähigen Heizungstechnologien nutzt, nicht mehr gefördert.

Auch die förderfähigen Höchstkosten für die erste Wohneinheit sinken schrittweise: von 28.000 Euro im Jahr 2026 über 25.000 Euro ab 2028 auf 22.000 Euro ab 2030. Abbildung 2 zeigt exemplarisch, wie sich die Höhe der Förderung für eine Wärmepumpe in den nächsten Jahren entwickelt.

Abb. 2: Degressive Entwicklung der Förderung (BEG EM) für eine Wärmepumpe bis 2030, jeweils zum Zeitpunkt der Antragstellung. Alle Balken teilen denselben Maßstab. Eigene Darstellung.

Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Auch bei der Komplettsanierung zu einem Effizienzhaus (EH) über den KfW-Förderkredit 261 hat sich einiges verändert. Die EE-Klasse, also der Nachweis, dass gebäudenah erneuerbare Energien erzeugt werden, ist nun verpflichtender Bestandteil und kein optionaler Zusatzbonus mehr. Der Tilgungszuschuss sinkt über alle EH-Standards hinweg um 10 Prozentpunkte, wodurch er für die Standards EH 70 EE und EH 85 EE vollständig entfällt und nur noch bei EH 55 EE, EH 40 EE und EH Denkmal EE gewährt wird.

Der Bonus für Worst-Performing-Buildings und der Bonus für serielles Sanieren bleiben erhalten. Der Bonus für das Erreichen der Nachhaltigkeitsklasse (NH-Bonus) lässt sich künftig zusätzlich mit beiden kombinieren, was bislang ausgeschlossen war. Neu ist außerdem, dass Tilgungszuschuss und Boni nur noch gewährt werden, wenn die eingebaute Wärmepumpe aus EU-Fertigung stammt. Die förderfähigen Kosten je Wohneinheit wurden auf einheitlich 150.000 Euro festgelegt, unabhängig davon, ob eine EE- oder NH-Klasse erreicht wird.

Der individuelle Sanierungsfahrplan gewinnt an Bedeutung

Durch die Reform gewinnt der individuelle Sanierungsfahrplan zusätzlich an Bedeutung. Er bleibt Voraussetzung für den iSFP-Bonus, erhöht die Förderhöchstgrenzen bei Maßnahmen an der Gebäudehülle und ist zugleich Zugangsvoraussetzung für den neuen WPB-Bonus. Da ein iSFP nach seiner Erstellung 15 Jahre gültig ist, lohnt es sich für Eigentümer, die mehrere Sanierungsschritte über Jahre verteilen möchten, ihn frühzeitig erstellen zu lassen. Auch die Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten bleiben mit einem Fördersatz von 50 Prozent unverändert attraktiv gefördert.

Hinweis für Münchner Eigentümer: zusätzliche kommunale Förderung

Eigentümer im Stadtgebiet München profitieren über die Bundesförderung hinaus vom kommunalen Förderprogramm für klimaneutrale Gebäude (FKG) der Landeshauptstadt München. Voraussetzung ist auch hier ein individueller Sanierungsfahrplan, der von einem zertifizierten Energieberater erstellt wurde und den Anforderungen des FKG entspricht. Je nach Maßnahme und energetischer Ausgangslage des Gebäudes gewährt die Stadt einen zusätzlichen Zuschuss zwischen 10 und 25 Prozent der förderfähigen Kosten:

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: bis zu 20 Prozent
• Heizungstausch auf eine vollständig erneuerbare Anlage: bis zu 15 Prozent
• Komplettsanierung zum Effizienzhaus: bis zu 25 Prozent

Hybridheizungen, die noch fossile Energieträger nutzen, sind von der FKG-Förderung ausgeschlossen. Auch bei der kommunalen Förderung bilden die im BEG genannten förderfähigen Höchstkosten die Obergrenze, auf die sich Bundes- und Münchner Förderung gemeinsam beziehen. Wer diese Grenze bei der Bundesförderung ausschöpft, erhält für den darüber hinausgehenden Betrag auch keine kommunale Förderung. Für Münchner Eigentümer können sich durch die Kombination aus BEG und FKG hohe Förderquoten von über 50 Prozent der förderfähigen Ausgaben ergeben, was die frühzeitige Erstellung eines passenden iSFP umso wichtiger macht.

Fazit: Wer jetzt handelt, sichert sich die besseren Konditionen

Für Eigentümer, die eine Sanierung planen, folgt daraus eine klare Handlungsempfehlung: Wer jetzt aktiv wird, sichert sich die noch günstigeren Konditionen, bevor mehrere Boni und Höchstgrenzen ab 2027 planmäßig sinken. Bei größeren Sanierungsvorhaben, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und im Stadtgebiet München, lohnt sich zudem die frühzeitige Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans.

Als Energie-Spezialisten GmbH mit langjähriger Expertise begleiten wir Sie von der ersten Einschätzung über die Antragstellung bis zur Umsetzung und helfen Ihnen als unabhängiges Ingenieurbüro dabei, die wirtschaftlich optimale Lösung für Ihr Gebäude zu finden. Einen Überblick über alle Programme finden Sie auf unserer Seite zu den Fördermitteln.

Der neue gesetzliche Rahmen: mehr Freiheit, aber keine Garantie

Kurz vor der Sommerpause, am 10.07.2026, hat der Bundestag das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Das neue Gesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus dem Jahr 2024 ab. Die starre Regelung, dass neue Heizungsanlagen zu 65% erneuerbare Energien nutzen müssen, entfällt, genauso wie Betriebsverbote für bestimmte Systeme. Doch wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, unterliegt der sogenannten „Bio-Treppe“. Dabei muss ein steigender Mindestanteil der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff stammen:

• ab 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 2040: mindestens 60 Prozent

Für Vermieter ist eine weitere Neuregelung relevant. Bislang wurden die CO₂-Kosten in Abhängigkeit vom energetischen Zustand des Gebäudes gestaffelt zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Nach Inkrafttreten des GModG sollen Vermieter, die eine neue Öl- oder Erdgasheizung einbauen, ab 2028 die Netzentgelte für das Erdgasnetz und die CO₂-Kosten pauschal jeweils zur Hälfte tragen – unabhängig vom Gebäudezustand. Ab 2029 werden zusätzlich die Mehrkosten für die „Bio-Treppe“ zu je 50% zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Mehrkosten entstehen, weil biogene Brennstoffe teurer sind als herkömmliches Heizöl oder Erdgas. Bei steigenden Energiepreisen, Netzentgelten für das Gasnetz oder CO₂-Kosten entsteht somit nicht nur eine höhere Kostenbelastung für den Mieter, sondern auch für den Vermieter.

Technologieoffenheit bedeutet also nicht, dass alle zukünftig möglichen Optionen in Bezug auf die Aufteilung der Kosten wirtschaftlich gleichwertig sind. Das GModG sieht zudem eine Evaluierung des neuen Gesetzes im Jahr 2030 vor. Falls die Klimaziele im Gebäudesektor verfehlt werden, behält sich der Gesetzgeber Nachbesserungen vor. Eine Garantie, dass die nun beschlossenen Regeln beständig sind, gibt es also nicht.

Es hängt vom Gebäude ab, welches Heizungssystem funktioniert

Maßgeblich für die Auswahl der Heizungstechnologie sind technische Parameter:

• der Wärmebedarf des Gebäudes
• die erforderliche Vorlauftemperatur
• die Platzverhältnisse im Heizungsraum
• der Schallschutz
• die Verfügbarkeit von Fernwärme am Standort
• die Art der Warmwasserbereitung

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass zentrale Warmwassersysteme ganzjährig hohe Vorlauftemperaturen von 70 bis 80 Grad benötigen, was die Systemwahl direkt beeinflusst.

Gas-Brennwertheizung

Niedrige Investitionskosten, einfache Integration in das bestehende Heizsystem und die Fähigkeit, auch hohe Vorlauftemperaturen zu erzeugen – kurzfristig sicher die günstigste Investition. Mittel- und langfristig wahrscheinlich eine eher teure Wahl: Die Anlage erhält keine Förderung, die Kosten für CO₂-Emissionen sowie die Netzentgelte für das Erdgasnetz liegen bereits jetzt auf einem hohen Niveau und könnten weiter steigen, wenn immer weniger Heizungsanlagen ans Erdgasnetz angeschlossen sind. Zukünftig kommen die Anforderungen durch die „Bio-Treppe“ und die beschriebene Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter hinzu. Wie sich die Lage aktuell abzeichnet, ist eine erdgasbetriebene Heizung eher als kurzfristige Übergangslösung sinnvoll. Wer sich dennoch dafür entscheidet, sollte bei der Installation darauf achten, dass später ohne großen Aufwand eine Wärmepumpe nachgerüstet werden kann. Es sollten deshalb ausreichend dimensionierte Pufferspeicher, eine geeignete Hydraulik und der spätere Aufstellort für die Außengeräte berücksichtigt werden.

Luft-Wasser-Wärmepumpe

Vollständig gesetzeskonform und zu 100 Prozent förderfähig. Die Anlage bezieht ihre Energie aus der Umgebungsluft und ist damit unabhängig von den Preisen für fossile Energieträger. Für Mehrfamilienhäuser mit geringer Norm-Heizlast ist eine monovalente Wärmepumpe technisch gut geeignet. Zwei Punkte müssen von Anfang an in die Planung und Kostenrechnung einbezogen werden: der Schallschutz für das Außengerät – in dicht bebauten städtischen Lagen sind Schallgutachten und gegebenenfalls Schutzmaßnahmen zwingend erforderlich – sowie der Platzbedarf für Pufferspeicher im Heizungsraum, der bei älteren Kellerräumen mit engen Zugängen oft bauliche Anpassungen erfordert.

Hybridanlage: Wärmepumpe und Gas-Brennwertheizung

Für viele Bestandsgebäude mit Heizkörpern, höheren Vorlauftemperaturen und zentraler Warmwasserbereitung ist eine Hybridanlage der pragmatischste Weg. Die Wärmepumpe übernimmt bei gemäßigten Außentemperaturen die Grundlast im Heizbetrieb und deckt damit den weitaus größten Teil der benötigten Raumwärme ab. Der Gas-Brennwertkessel übernimmt die Spitzenlast an den kältesten Tagen und stellt ganzjährig die hygienisch notwendigen Vorlauftemperaturen für die Warmwasserbereitung sicher. Dies ist ein Vorteil gegenüber einer reinen Wärmepumpe, die für die Warmwasserbereitung oft einen elektrischen Heizstab oder Zusatzkomponenten benötigt. Der Wärmepumpenanteil ist förderfähig. Solange die Wärmepumpe im Betrieb den Vorrang hat, kommt die „Bio-Treppe“ für das eingesetzte Erdgas nicht zur Anwendung. Ab 2035 ist bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen dafür ein Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich.

Fernwärme

Wo verfügbar, ist Fernwärme eine attraktive Option: geringe Investitionskosten, kein eigener Wärmeerzeuger, kein Schornstein, kaum Wartungsaufwand für die Erzeugungsanlage. In München wird Fernwärme langfristig durch den geplanten Ausbau von Geothermie und Großwärmepumpen klimafreundlicher, ohne dass Gebäudeeigentümer selbst handeln müssen. Es können jedoch nicht alle Standorte angeschlossen werden und eine verbindliche Zusage der Stadtwerke, wann ein Standort erschlossen wird, liegt häufig nicht vor. Der kommunale Wärmeplan der LH München gibt jedoch einen Anhaltspunkt über die geplante Erschließung und ob Fernwärme an dem jeweiligen Standort grundsätzlich verfügbar sein wird.

Gemeinsame Entscheidung für Heizungstausch in WEGs

Zentralheizungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Deshalb erfordert der Einbau einer neuen Heizungsanlage einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies kann eine Hürde darstellen, da sich die Interessenlagen der Eigentümer oft stark unterscheiden. Selbstnutzer denken an die zukünftigen Heizkosten, Vermieter an Investitionskosten und Umlage, langjährige Bewohner an Verlässlichkeit. Widerstand entsteht meist nicht aus inhaltlicher Überzeugung, sondern aus Unsicherheit. Haben alle Eigentümer dieselben belastbaren Fakten, welche Systeme machbar sind, was diese kosten, welche Förderung möglich ist und wie sich die Heizung über zwanzig Jahre rechnet, schafft das häufig die Voraussetzung für einen tragfähigen Mehrheitsbeschluss.

Historisch gute Förderbedingungen in München

Die Kombination aus Bundesförderung (BEG-EM) und kommunaler Förderung der Landeshauptstadt München ist derzeit noch außergewöhnlich attraktiv:

• 30 Prozent Grundförderung (BEG-EM) auf alle klimakonformen Heizsysteme, wenn dadurch eine funktionsfähige fossil befeuerte Heizungsanlage ausgetauscht wird
• Klimageschwindigkeitsbonus für selbstnutzende Eigentümer bis Ende 2028: aktuell 16 Prozent, reduziert sich alle sechs Monate um vier Prozentpunkte
• Einkommensbonus und ggf. Familienbonus (gestaffelt) für selbstnutzende Eigentümer mit niedrigeren Einkommen
• FKG München: Wer für diese Boni nicht in Frage kommt, z.B. bei Mietshäusern, kann das Münchner Förderprogramm für klimaneutrale Gebäude (FKG) nutzen und eine zusätzliche Förderung von 15 Prozent erhalten – macht zusammen 45 Prozent für eine monovalente Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss. Hybridheizungen erhalten keine FKG-Förderung.

Die Bundesförderung ist nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 gesichert.

Der erste Schritt: Heizlastberechnung und Konzept

Unabhängig davon, für welches System man sich am Ende entscheidet: Eine normgerechte Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ist in jedem Fall erforderlich. Sie ist die Grundlage für die richtige Dimensionierung der neuen Anlage und verhindert die in Bestandsgebäuden weit verbreitete Überdimensionierung der Heizungsanlage, die zu Taktbetrieb, erhöhtem Verschleiß und schlechten Jahresarbeitszahlen bzw. Wirkungsgraden führt. Eine Heizlastberechnung ist kein optionaler Schritt, sondern der notwendige Ausgangspunkt jeder seriösen Heizungsplanung.

Auf Grundlage der Heizlastberechnung werden in einer Machbarkeitsstudie die technisch umsetzbaren Varianten geprüft, vordimensioniert, energetisch bewertet und wirtschaftlich verglichen – inklusive Fördermöglichkeiten und Handlungsempfehlung. Das Ergebnis ist ein Bericht, der dem Einzeleigentümer bzw. der Eigentümerversammlung einer WEG als belastbare Entscheidungsgrundlage dient.

Die Energie-Spezialisten GmbH bietet diese Leistungen als vollständiges Paket an, von der Heizlastberechnung über die Machbarkeitsstudie bis zur Beantragung der Förderung und der energetischen Baubegleitung. Im Rahmen einer unverbindlichen Erstberatung können Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen ihre Ausgangssituation besprechen und offene Fragen zu den technischen Möglichkeiten, den Kosten und den verfügbaren Fördermitteln klären.

Mit einer unabhängigen Photovoltaikberatung vor Beauftragung einer Solarfirma lassen sich die meisten dieser Hürden überwinden.

Sie schafft die technische und wirtschaftliche Grundlage, die Eigentümer brauchen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Und was viele nicht wissen: Im Stadtgebiet München wird diese Beratung über das Förderprogramm für klimaneutrale Gebäude (FKG) mit 60 Prozent der Beratungskosten gefördert, bei Wohngebäuden mit mehr als drei Wohneinheiten mit bis zu 15.000 Euro.

Was leistet eine unabhängige PV-Beratung?

Eine professionelle PV-Beratung beginnt mit einer Bestandsaufnahme vor Ort. Der Energieberater erfasst die verfügbaren Dachflächen mit Ausrichtung, Neigung und Verschattungen und begutachtet die elektrische Haustechnik. Anschließend werden anhand eines dreidimensionalen Gebäudemodells virtuelle PV-Anlagen erzeugt, mit der die Solarstromproduktion im Jahresverlauf unter Berücksichtigung der Ausrichtung und Verschattung der Solarmodule simuliert wird. Die so ermittelte PV-Stromerzeugung wird anschließend mit dem Stromverbrauch des Gebäudes verglichen. Größere elektrische Verbraucher wie eine Wärmepumpe oder Elektroautos werden dabei mit ihren Lastgängen berücksichtigt. Auf diese Weise kann ermittelt werden, wie viel des erzeugten PV-Stromes direkt im Gebäude verbraucht, in einer Batterie gespeichert, in das öffentliche Stromnetz eingespeist oder aus diesem bezogen wird. Ziel dieser Simulationen ist die Ermittlung der optimalen Anlagenkonfiguration (Größe von PV-Anlage und Batterie). Diese ist abhängig vom sog. Betreibermodell, das heißt der Frage, wie der erzeugte Solarstrom in einem Mehrfamilienhaus genutzt werden soll: für die Volleinspeisung, die Versorgung des Allgemeinstroms oder für Stromlieferungen an die Wohnungen im Modell des Mieterstroms oder der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Das Aufzeigen und die Bewertung geeigneter Betreibermodelle ist der Schwerpunkt der PV-Beratung.

Die Unterschiede zwischen den Betreibermodellen sind erheblich, sowohl in der Rentabilität als auch in Bezug auf den operativen Aufwand. Die Beratung zeigt diese Unterschiede transparent und mit konkreten energetischen und wirtschaftlichen Zahlen – für jede Variante belastbar berechnet und gegenübergestellt:

• solare Erträge und Autarkie
• Investitionskosten und Förderungen
• jährliche Einnahmen und Ausgaben
• Amortisationsdauer und Rendite

Abschließend begleitet der Berater die Eigentümer/WEG und Hausverwaltung durch den Entscheidungsprozess, unterstützt beim Vergleich von Angeboten für PV-Anlagen und bereitet Beschlussvorlagen vor.

Warum Mieterstrom das wirtschaftlich überlegene Modell ist

Die Volleinspeisung des Solarstroms in das Netz ist zwar das einfachste Betreibermodell, aber mit der geringsten Wertschöpfung und wohl ab 2027 aufgrund der angekündigten Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes EEG nicht mehr rentabel. Die Einspeisevergütung für Volleinspeisung liegt aktuell je nach Anlagengröße zwischen 10 und 12 Cent je Kilowattstunde. Dem gegenüber steht ein Bezugspreis von Strom aus dem Netz von heute rund 33 Cent. Wer Solarstrom ins Netz einspeist, anstatt ihn selbst zu nutzen, verschenkt somit gut 20 Cent Preisvorteil je Kilowattstunde. Zudem hat das seit März 2025 geltende Solarspitzengesetz die Einspeisevergütung in Stunden negativer Börsenpreise auf null gesetzt, sodass Einspeiseanlagen im Sommerhalbjahr zunehmend mit Erlösausfällen rechnen müssen.

Das Mieterstrommodell dreht diese Logik um: Es geht um maximalen Eigenverbrauch vor Ort im Gebäude. Die WEG übernimmt als Betreiber der PV-Anlage die Vollstromversorgung der teilnehmenden Wohnungen. In Zeiten, zu denen die Sonne nicht scheint, beschafft die WEG den Reststrom aus dem öffentlichen Netz und liefert ihn an die Wohnungen. Der Preis für die Stromlieferung an die Wohnung ist ein Mischpreis, der sich aus den günstigen Stromgestehungskosten des Solarstromes und dem deutlich höheren Preis für den Strom aus dem Netz zusammensetzt. Dieser Mischpreis (mengengewichteter Durchschnittspreis aus Kosten für Solar- und Netzstrom) darf höchstens 90 Prozent des Stromtarifs der örtlichen Grundversorgung betragen.

Ein Durchschnittspreis, der dieses 90%-Kriterium erfüllt, kann bei hohem Eigenverbrauch von PV-Strom sehr leicht erreicht werden. Da die Gestehungskosten für den PV-Strom deutlich niedriger liegen, ergibt sich für die WEG ein wirtschaftlicher Vorteil, der dazu beiträgt, dass sich die Investition in die PV-Anlage amortisiert. Außerdem erhält die WEG als Förderung den Mieterstromzuschlag sowie (aktuell noch) die Einspeisevergütung für den Solarstromüberschuss und eine Grundgebühr der am Mieterstrommodell teilnehmenden Haushalte. Mit dieser Grundgebühr wird ein nennenswerter Teil der laufenden Betriebskosten gedeckt.

Die teilnehmenden Haushalte kündigen ihren bisherigen Stromlieferanten, Grundgebühren werden nicht mehr an externe Unternehmen, sondern an die WEG bezahlt. Der wirtschaftliche Vorteil für die Wohnungen ist der Bezug von günstigem Strom.

Im Rahmen der PV-Beratung werden der WEG auch Vorschläge für eine Tarifierung von Solarstrom und Grundgebühr unterbreitet, die einerseits für eine angemessene Rentabilität für die Betreiber der PV-Anlage sorgt, andererseits für eine ausreichend hohe Teilnahmequote der Wohnungen.

Erwähnt werden muss auch die Förderung von Stromlieferungen an die Wohnungen durch das FKG-Programm der Landeshauptstadt München in Höhe von aktuell 200 € je kWp (Kilowatt peak) installierter PV-Leistung.

Ein Praxisbeispiel aus München

Konkret zeigt sich das wirtschaftliche Potenzial in einem von uns betreuten Münchner Quartier, das aus zwei Häusern mit insgesamt 30 Wohneinheiten besteht. Bei einer PV-Anlagenleistung von 50 kWp mit einem solaren Jahresertrag von rund 48.000 Kilowattstunden wird im Mieterstrommodell eine hohe Eigenverbrauchsquote von 80 Prozent und eine solare Deckung des gesamten Stromverbrauchs von ca. 40% erreicht. Für die WEG als Betreiberin und Investorin wurde eine Rendite von 9 Prozent, eine Amortisationsdauer von 12 Jahren und ein kumulierter Überschuss von rund 105.000 Euro nach 20 Jahren prognostiziert. Den am Mieterstrommodell teilnehmenden Haushalten entsteht durch günstigeren Strom ein Vorteil von rund 150 Euro pro Jahr. Zum Vergleich: Die Volleinspeisung würde beim gleichen Objekt eine Rendite von lediglich 4 Prozent und eine Amortisation erst nach 19 Jahren erreichen.

Die Komplexität und der administrative Aufwand, die viele WEGs und Hausverwaltungen vom Mieterstrom verbinden, sind heute durch spezialisierte Dienstleister beherrschbar. Die Mieterstrom-Dienstleister übernehmen die Abstimmung mit dem Netzbetreiber, die Bereitstellung der benötigten Zähler und der Stromlieferverträge, die laufende Abrechnung, das Mahnwesen und die gesamte Mieterkommunikation. Somit bleibt der Mehraufwand für WEG und die Hausverwaltung überschaubar, während das wirtschaftliche Potenzial weitgehend bei der WEG verbleibt. Der im Rahmen der Novelle des EEG angekündigte Wegfall der Einspeisevergütung für PV-Anlagen mit Inbetriebnahme in 2027 betrifft eher kleine Anlagen auf Einfamilienhäusern als Mehrfamilienhäuser mit einem hohen Eigenverbrauch und verhältnismäßig geringer Überschusseinspeisung. Der verbrauchsorientierten Auslegung von PV-Anlage und Batterie kommt dadurch eine deutlich höhere Bedeutung zu.

60 Prozent Förderung für die Beratung

Die Photovoltaikberatung wird über das FKG-Programm der Landeshauptstadt München weiterhin mit 60 Prozent des Beratungshonorars gefördert – bis zu 15.000 Euro für Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten. Diese Förderung ist nicht an die Bundesförderung BEG gekoppelt und daher unabhängig von Änderungen auf Bundesebene wirksam. Sie gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude, für Bestands- und Neubauten und kann sowohl für die technische Beratung als auch für begleitende Termine bei Eigentümerversammlungen oder die Statikprüfung im Zusammenhang mit einer PV-Anlage in Anspruch genommen werden.

Die PV-Beratungsförderung macht die Beratung zum finanziell risikoarmen Einstieg: Die WEG trägt nur 40 Prozent der Beratungskosten selbst und erhält dafür eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Erst wenn der Beratungsbericht vorliegt und die Eigentümer mehrheitlich für die Umsetzung votieren, fallen die eigentlichen Investitionskosten an.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern sind heute besser als je zuvor:

• stark gesunkene Preise für Solarmodule und Batterien
• hohe Strom-Bezugspreise vom Netz
• ein staatlich garantierter Mieterstromzuschlag für 20 Jahre
• in München: Förderung für die Umsetzung von Mieterstrom sowie die 60-prozentige Förderung der Beratungskosten als risikoarmer erster Schritt

Eine professionelle, unabhängige PV-Beratung schafft Transparenz, liefert belastbare Zahlen und ermöglicht der Eigentümergemeinschaft eine informierte Entscheidung. Das Solarstrom-Potenzial auf Münchner Dächern ist vorhanden – die Frage ist nur, wann man beginnt, es zu nutzen.

Bei Fragen zur PV-Beratung und zum Mieterstrommodell können Sie gerne eine kostenlose Erstberatung in Anspruch nehmen. Als Energie-Spezialisten GmbH begleiten wir Sie von der ersten Bestandsaufnahme über die Eigentümerversammlung bis zur Auswahl geeigneter Fachbetriebe und Dienstleister.

Parallel dazu hat die Bundesregierung im April ein neues Förderprogramm für die Elektrifizierung von Stellplätzen in Mehrparteienhäusern ins Leben gerufen. Mit diesem Programm sollen Eigentümer und WEGs dabei unterstützt werden, die Voraussetzungen für die Mobilitätswende durch den Ausbau der Ladeinfrastruktur zu schaffen.

Alle relevanten Details, Fördervoraussetzungen sowie Praxistipps zu beiden neuen Programmen möchten wir in diesem Beitrag vorstellen.

KfW 266: Aus Leerstand wird Wohnraum

Das neue Zuschussprogramm „Gewerbe zu Wohnen” (KfW 266) richtet sich an alle, die beheizte Nichtwohngebäude ganz oder teilweise in Wohnraum umwandeln möchten. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben, bezogen auf maximal 100.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit – das sind bis zu 30.000 Euro pro Wohnung als direkter Zuschuss. Für ein Projekt mit zehn neuen Wohneinheiten wären das bis zu 300.000 Euro Bundesförderung allein über dieses Programm.

Die Richtlinie soll am 1. Juli 2026 in Kraft treten, die Antragstellung läuft über die KfW. [Prüfen: inzwischen in Kraft? Formulierung auf Vergangenheit umstellen] Für 2026 hat das Bundesbauministerium ein Budget von 300 Millionen Euro eingeplant. Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen gleichermaßen, also Selbstnutzer, Investoren und Wohnungsunternehmen.

Für die Förderung können alle relevanten Umbaukosten angesetzt werden. Dazu zählen:

• Rückbau und Statik
• Anlagentechnik und Elektrik
• Erschließung über neue Treppenhäuser und Zugänge
• Innenausbau sowie bauliche Anpassungen der Außenflächen
• Fachplanung und Baubegleitung

Das Programm knüpft die Förderung an energetische Auflagen. Das entstehende Wohngebäude muss nach Abschluss der Sanierung mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien” (EH 85 EE) oder bei Denkmal- und erhaltenswerter Substanz „EH Denkmal EE” erreichen. Das bedeutet in der Praxis, dass die Umnutzung mit einer energetischen Sanierung kombiniert werden muss. Wer ein altes Bürogebäude beispielsweise aus den 1980er Jahren zu Wohnungen umbaut, wird ohne neue Fenster, Dämmung und eine zeitgemäße Haustechnik das geforderte Niveau nicht erreichen.

Kombination mit der Sanierungsförderung

Die Kosten für die energetische Sanierung sind ebenfalls förderfähig. Dabei können die bereits bestehenden Programme in Anspruch genommen werden. In Frage kommt zum einen ein Förderkredit mit Tilgungszuschuss über das Programm KfW 261. Hier ist der Zuschuss umso höher, je besser der erreichte Effizienzhausstandard ist. Zum anderen kann die Förderung von Einzelmaßnahmen (direkter BAFA-Zuschuss) in Anspruch genommen werden. Alle genannten Programme sind kombinierbar, solange keine Ausgabe doppelt geltend gemacht wird. Die Kostentrennung zwischen energetischer Sanierung und sonstigen Umbaumaßnahmen muss sauber in den Planungsunterlagen und Rechnungen abgebildet sein.

Wie wir in unserem Artikel vom Februar ausführlich dargestellt haben, lassen sich in München bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – z. B. Fassadendämmung, Fenstertausch oder Dachsanierung – Fördersätze von bis zu 40 Prozent erzielen: 20 Prozent vom Bund, zusätzlich bis zu 20 Prozent von der Stadt München über das FKG-Programm. Beim Einbau einer regenerativen Heizungsanlage sind sogar bis zu 50 Prozent erreichbar. Bei einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus lassen sich die Förderungen von Bund und Kommune auf bis zu 60 Prozent kumulieren.

Grundvoraussetzung für die FKG-Förderung ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der von einem zertifizierten Energieberater erstellt wird. Dieser ist auch für die volle Bundesförderung erforderlich und liefert gleichzeitig eine solide Grundlage für die Projektplanung. Besonders wichtig: Die FKG-Förderung kann bereits auf Basis des iSFP beantragt werden – ohne vorliegende Handwerkerangebote – und sichert die Konditionen für mindestens drei Jahre. Angesichts knapper Haushaltsmittel und der Erfahrung der letzten Jahre, dass Förderprogramme häufig kurzfristig geändert oder eingestellt werden, ist das ein erheblicher Vorteil.

Frühzeitig planen – aber nicht vorschnell beauftragen

Durch das begrenzte Budget des Programms „Gewerbe zu Wohnen” von 300 Millionen Euro in diesem Jahr dürfte der Fördertopf rasch ausgeschöpft sein. Empfehlenswert ist daher ein frühzeitiger Planungsbeginn, um mit dem Start des Programms im Juli schnell den Förderantrag stellen zu können.

Entscheidend für eine erfolgreiche Förderung ist die frühzeitige Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Dena-Expertenliste. Dieser ist für den Nachweis der energetischen Anforderungen ohnehin notwendig. Wir als Energie-Spezialisten GmbH stehen Ihnen als Ansprechpartner zur Verfügung.

Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern: Das neue Bundesprogramm

Ein weiteres neues Förderprogramm richtet sich an Eigentümer von Mehrparteienhäusern, die Tiefgaragen- oder Außenstellplätze für die Elektromobilität fit machen möchten. Das Bundesprogramm „Ladeinfrastruktur in und an Mehrparteienhäusern” stellt insgesamt 500 Millionen Euro bereit.

Gefördert wird nicht nur die Ladestation (Wallbox), sondern das gesamte System inklusive Anschlussleitungen, Ertüchtigung der Gebäudeelektrik, Netzanschluss, Anschluss an lokale Stromspeicher sowie Lade- und Energiemanagementsysteme.

Die Förderung erfolgt als Festbetrag je elektrifiziertem Stellplatz:

• 1.300 Euro für einen vorbereiteten Stellplatz ohne installierten Ladepunkt
• 1.500 Euro für einen Stellplatz inklusive Ladepunkt
• 2.000 Euro für einen bidirektional ladefähigen Ladepunkt

Wer 20 Stellplätze mit einfachen Ladepunkten ausstattet und weitere 10 nur vorverkabelt, erhält damit bis zu 43.000 Euro Zuschuss. Allerdings müssen mindestens 20 Prozent aller vorhandenen Stellplätze und zugleich mindestens sechs Stellplätze vorverkabelt werden. Einzelne Insellösungen werden damit ausgeschlossen. Das Programm forciert den systematischen Ausbau ganzer Stellplatzanlagen.

Private Immobilieneigentümer, WEGs und kleinere Immobilienunternehmen (KMU) können Förderanträge nach dem Prinzip „first come, first served” zwischen dem 15. April und dem 10. November 2026 stellen. Für große Wohnungsunternehmen gilt ein wettbewerbliches Verfahren mit einer Bewertungsmatrix (Frist: 15. Oktober 2026).

Aktuell sehr gute Förderkonditionen sollten genutzt werden

Selten war die Förderlandschaft für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Bestandsimmobilien so günstig wie gerade jetzt. Wer ein leerstehendes Gewerbegebäude besitzt, kann mit den oben erläuterten Programmen nahezu die gesamten Investitionskosten eines Umbaus zu modernem, energieeffizientem Wohnraum umfassend fördern lassen.

Für Bestandshalter von Wohngebäuden sind ebenfalls weiterhin sehr lukrative Förderungen für die energetische Sanierung möglich – in München:

• bis zu 60 Prozent der Investitionskosten bei einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus
• bis zu 50 Prozent beim Heizungstausch
• bis zu 40 Prozent bei sonstigen Einzelmaßnahmen

Die Münchner FKG-Förderung lässt sich bereits ohne konkrete Auftragsvergabe auf Basis eines iSFP verbindlich für mindestens drei Jahre sichern.

Die Elektromobilität kommt als weitere Fördermöglichkeit hinzu: Das neue Bundesprogramm für Ladeinfrastruktur an Mehrparteienhäusern startet gerade mit bis zu 2.000 Euro je Stellplatz und einem Systemansatz, der die Wirtschaftlichkeit bei der Elektrifizierung von Stellplatzanlagen erheblich verbessert.

Wer jetzt mit der Planung beginnt, kann sich gute Konditionen sichern. Wer wartet, riskiert, dass sich die Förderbedingungen verschlechtern oder Töpfe schnell ausgeschöpft sind – wie die Erfahrung der vergangenen Jahre immer wieder gezeigt hat.

Bei Fragen zu KfW 266, der Kombination mit KfW 261 und dem Münchner Förderprogramm (FKG) sowie zum BMV-Programm für Ladeinfrastruktur bieten wir als Energie-Spezialisten GmbH eine unabhängige Erstberatung an.

Neue Einteilung der Energieklassen

Kernstück der Neuregelung ist die Einführung einer einheitlichen Effizienzskala von A bis G. Die Systematik ist vielen bereits von Haushaltsgeräten vertraut. Künftig bleibt die Klasse A ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Am anderen Ende der Skala werden die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands in der Effizienzklasse G erfasst. Die übrigen Gebäude werden auf die Klassen B bis F verteilt. Die bekannte Farbkennzeichnung – von Grün für sehr gute Effizienz bis Rot für hohen Energieverbrauch – bleibt erhalten. Wie genau bestehende Energieausweise in Deutschland in das neue System überführt werden und welche Übergangsregelungen gelten, ist derzeit noch Gegenstand der nationalen Ausgestaltung. [Prüfen: GModG regelt neue Energieausweise ab 2027 – aktualisieren]

Neue Anwendungsfälle und stärkere Bedeutung bei der Finanzierung

Neben der neuen Bewertungsskala wird auch die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises ausgeweitet:

• Kaufinteressenten und neue Mieter erhalten wie bisher Einblick in den Energieausweis
• neu: auch Bestandsmieter bei einer Vertragsverlängerung
• bei größeren Renovierungen wird der Energieausweis verpflichtend, insbesondere wenn ein erheblicher Teil der Gebäudehülle betroffen ist oder umfangreiche Investitionen erfolgen
• für öffentliche Gebäude gelten verschärfte Vorgaben

Spürbare Auswirkungen zeigen sich bereits im Finanzierungsbereich. Banken fordern den Energieausweis inzwischen regelmäßig im Rahmen der Kreditprüfung an. Hintergrund sind europäische Nachhaltigkeitsvorgaben und Berichtspflichten, die Kreditinstitute dazu verpflichten, die Energieeffizienz ihrer Finanzierungen zu berücksichtigen. Häufig wird zusätzlich nach einem Sanierungsfahrplan oder dem angestrebten Effizienzhaus-Standard gefragt.

Für Immobilienkäufer hat das direkte Konsequenzen: Gute Effizienzwerte können sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken. Energetisch schwächere Gebäude werden dagegen oftmals nur noch in Verbindung mit einem schlüssigen Sanierungskonzept finanziert. Die energetische Qualität einer Immobilie entwickelt sich damit zunehmend zu einem wirtschaftlichen Faktor.

Die neuen EU-Vorgaben sorgen somit nicht nur für mehr Vergleichbarkeit, sondern setzen auch klare Marktanreize. Wer frühzeitig in die energetische Qualität seiner Immobilie investiert, profitiert langfristig – durch geringere Betriebskosten, bessere Finanzierungsmöglichkeiten und eine stabilere Wertentwicklung.

Für Fragen zur Förderung oder energetischen Bewertung Ihres Gebäudes stehen wir als Energie-Spezialisten GmbH Ihnen gern zur Verfügung. Als Haus & Grund Mitglied können Sie unsere Sprechstunde jeden Dienstag zwischen 8:30 und 12 Uhr in der Geschäftsstelle München nutzen. Für Interessierte bieten wir zusätzlich regelmäßig kostenlose Webinare unter akademie.energie-spezialisten.de an.

Die Stadt München hat ihr Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG) im Dezember 2025 gezielt für Mehrfamilienhäuser optimiert. Besonders erfreulich ist, dass es die städtischen Fördermittel zusätzlich zur Bundesförderung (BEG) gibt. Wer beide Programme geschickt kombiniert, erreicht Förderquoten, die auch anspruchsvolle Sanierungsprojekte wirtschaftlich darstellbar machen.

Insbesondere die Laufzeit des Münchner FKG-Programms dürfte angesichts knapper Haushaltsmittel begrenzt sein. Wir erklären Ihnen, wie Sie für Ihre Immobilien jetzt noch die volle Förderung für mindestens 3 Jahre sichern können.

Zunächst möchten wir die verschiedenen Fördermöglichkeiten übersichtlich zusammenfassen und anhand von Praxisbeispielen greifbar machen. Grundsätzlich wird zwischen der Förderung von Einzelmaßnahmen und der Förderung für die Komplettsanierung eines Bestandsgebäudes unterschieden:

Förderung von Einzelmaßnahmen – Der pragmatische Einstieg

Bei der Umsetzung von Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung werden die jeweiligen Gewerke einzeln und unabhängig voneinander gefördert. Hinsichtlich der Förderung wird dabei nochmals unterschieden zwischen einem Heizungstausch und der Verbesserung der bestehenden Gebäudehülle bzw. Anlagentechnik.

Heizungstausch – Einbau einer regenerativen Heizung

Gefördert wird der Einbau von umweltfreundlichen Heizungsanlagen. Darunter fallen:

• Wärmepumpen
• Hybridsysteme
• Biomasseheizungen
• Fernwärmeanschlüsse

Der Bund stellt dabei eine Grundförderung von 30-35% zur Verfügung, die um verschiedene Boni (nur für selbstnutzende Eigentümer) auf bis zu 70% erweitert werden kann.

Heizungsanlagen ohne fossile Komponente werden zusätzlich vom Münchner FKG-Programm mit 15% bezuschusst. Die FKG-Förderung ist zwar nicht mit den genannten Boni für Selbstnutzer kombinierbar, aber vor allem bei Mehrfamilienhäusern gut nutzbar.

Förderfähig ist nicht nur die neue Heizung selbst, sondern auch Umfeldmaßnahmen wie die Umrüstung von Etagen- auf Zentralheizung, der Einbau neuer Heizkörper.

Gebäudehülle und Anlagentechnik

Zu den förderfähigen Maßnahmen in dieser Kategorie zählen u.a. Fenstertausch, Fassadendämmung, Dachsanierung sowie der Einbau von Lüftungsanlagen oder Smart-Home-Lösungen. Auch hier werden alle notwendigen Umfeldmaßnahmen wie z.B. das Gerüst oder Wiederherstellungsarbeiten mit gefördert.

Diese werden vom Bund zu 20% gefördert. Der Fördersatz im Münchner FKG-Programm ist künftig gestaffelt: Voraussetzung für die Förderung ist ein durch den Energieberater ermittelter Energiebedarf von mindestens 130 kWh/m²a. Neben einer Grundförderung von 5% sind folgende Zuschläge möglich: [Prüfen: Im Original folgte hier die Zuschlags-Staffel als Grafik/Widget – kontrollieren, ob das migrierte Bild die Staffel zeigt, sonst als Liste ergänzen]

• 5% Mehrfamilienhaus-Zuschlag ab 3 Wohneinheiten
• 5% Gebietszuschlag für bestimmte, im Wärmeplan ausgewiesene Gebiete
• 5% Worst-First-Zuschlag ab einem ermittelten Energiebedarf von mind. 200 kWh/m²a

Somit ergibt sich ein Gesamtfördersatz von bis zu 20%. Hinsichtlich des genannten Energiebedarfs ist nicht der tatsächliche Verbrauch maßgeblich, sondern die Bedarfsberechnung in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der für die FKG-Förderung immer notwendig ist. Auch bei der Bundesförderung ist für den vollen Fördersatz ein iSFP erforderlich.

Die kommunale FKG-Förderung lässt sich mit der Bundesförderung kombinieren. Dadurch können Eigentümer und WEGs bei Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle von Gesamtförderquoten von bis zu 40 % profitieren. Bei der Heizungsförderung sind sogar bis zu 50% möglich. Diese gebündelte Unterstützung macht energetische Sanierungen auch finanziell besonders attraktiv und entlastet Eigentümer bei der Umsetzung umfassender Energieeffizienzmaßnahmen.

Rechenbeispiel: Fassadendämmung (Einzelmaßnahme)

Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten wird die Fassade für insgesamt 180.000 Euro saniert und gedämmt. Dabei werden sowohl die Bundesförderung als auch die kommunale FKG-Förderung genutzt.

Über die Bundesförderung wird für die Fassadendämmung ein Fördersatz von insgesamt 20 Prozent erreicht. Dieser setzt sich aus der Basisförderung von 15 Prozent sowie dem iSFP-Bonus von 5 Prozent zusammen. Daraus ergibt sich ein Zuschuss in Höhe von 36.000 Euro.

Ergänzend wird die Maßnahme über das Münchner FKG-Programm gefördert. Durch die Kombination mehrerer Förderbausteine wird auch hier ein Fördersatz von 20 Prozent erreicht, wodurch sich ein Zuschuss von weiteren 36.000 Euro ergibt.

In Summe ergibt sich eine Gesamtförderung von 40 Prozent bzw. 72.000 Euro. Die Nettoinvestition reduziert sich dadurch von 180.000 Euro auf 108.000 Euro.

Beispielrechnung: Fernwärmeanschluss (Einzelmaßnahme)

Für den Anschluss eines vermieteten Mehrfamilienhauses an das Münchner Fernwärmenetz fallen Investitionskosten in Höhe von 100.000 Euro an. Zunächst wird geprüft, in welcher Höhe diese Kosten förderfähig sind. Nach den Vorgaben der Bundesförderung gelten folgende Obergrenzen:

• erste Wohneinheit: bis zu 30.000 Euro
• zweite bis sechste Einheit: jeweils 15.000 Euro
• ab der siebten Einheit: jeweils 8.000 Euro

Bei acht Wohneinheiten ergibt sich daraus maximal förderfähige Kosten von 121.000 Euro. Da die geplanten Kosten darunter liegen, können die Investitionskosten von 100.000 Euro vollständig berücksichtigt werden.

Auf dieser Basis greift zunächst die Bundesförderung für Einzelmaßnahmen, die den Fernwärmeanschluss mit 30 Prozent bezuschusst. Daraus ergibt sich ein Zuschuss von 30.000 Euro. Ergänzend kann über die kommunale Förderung ein weiterer Zuschuss in Höhe von 15 Prozent in Anspruch genommen werden. Dies entspricht zusätzlichen 15.000 Euro. Die Boni auf Bundesebene können nicht gewährt werden, weil das Mehrfamilienhaus vermietet ist.

In Summe ergibt sich eine Förderquote von 45 Prozent und ein Gesamtzuschuss von 45.000 Euro. Die verbleibende Nettoinvestition für die Eigentümergemeinschaft reduziert sich dadurch auf lediglich 55.000 Euro. Der Fernwärmeanschluss wird dadurch deutlich attraktiver und kann trotz hoher Anfangsinvestition wirtschaftlich umgesetzt werden.

Komplettsanierung zum Effizienzhaus – Die Königsklasse

Bei der Komplettsanierung eines Wohngebäudes zu einem KfW-Effizienzhaus eröffnet die Kombination verschiedener Förderprogramme besonders starke Finanzierungsanreize. Dabei werden alle Bauteile – Fassade, Dach, Fenster, Keller, Heizung – aufeinander abgestimmt und nach Vorgabe eines zertifizierten Energieberaters saniert. Auch bei der Komplettsanierung lässt sich die Bundesförderung über das KfW-Programm 261 und die kommunale Förderung der Landeshauptstadt München (FKG) optimal verknüpfen. Allerdings wird in München die städtische Förderung (FKG) erst ab dem Effizienzhausstandard EH 55 oder besser gewährt.

Im Rahmen des KfW-Programms 261 wird die Sanierung zu einem Effizienzhausstandard mit einem vergünstigten Kredit durch die KfW-Bank gefördert. Die max. Höhe des Förderkredites hängt von der Effizienzhausklasse im Zielzustand ab und liegt zwischen 120.000 und 150.000 Euro pro Wohneinheit.

Zusätzlich zum günstigen Zinssatz gibt es einen Tilgungszuschuss auf den Kredit, der von der erreichten Effizienzhausklasse abhängt. Weitere Bonusbestandteile für die Nutzung erneuerbarer Energien am Gebäude, die Sanierung von sogenannten „Worst Performing Buildings“ oder die Umsetzung einer seriellen Sanierung können die Bundesförderung weiter erhöhen.

Bei der FKG-Förderung ist – wie bei zuvor bei Einzelmaßnahmen erläutert – ein Energiebedarf von mindestens 130 kWh/m²a im Ausgangszustand vorausgesetzt. Die Grundförderung liegt in diesem Fall bei 10% und lässt sich durch die oben genannten zusätzlichen Förderbausteine auf bis zu 25% erhöhen.

Auch hier können beide Förderprogramme gemäß der Richtlinien bis zu einer Obergrenze von 60% kumuliert werden. Diese Kombination bietet Eigentümerinnen und Eigentümern eine starke Unterstützung, um ambitionierte Effizienzhaus-Sanierungen finanziell tragfähig umzusetzen.

Rechenbeispiel: Sanierung eines Bestandsgebäudes zum Effizienzhaus (EH55 EE)

Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten wird auf den Effizienzhaus-Standard EH55 EE saniert. Dieser Standard entspricht dem aktuellen Neubaustandard von Wohngebäuden.

Im Ist-Zustand weist das Gebäude unseres Beispiels einen sehr schlechten energetischen Zustand auf (Energieeffizienzklasse H), es handelt sich somit um ein sogenanntes “Worst-Performing Building” (WPB).

Bei der Sanierung erhält das Gebäude über das KfW-Programm einen Tilgungszuschuss von 30%. Eine zusätzliche Förderung von 20% kommt vom kommunalen Förderprogramm für klimaneutrale Gebäude (FKG). Somit ergibt sich in diesem Beispiel eine Gesamtförderquote von 50%.

Im Beispiel halbieren sich die Investitionskosten für den Gebäudeeigentümer. Trotz hoher Anfangsinvestition wird das Projekt dank der Förderung besonders wirtschaftlich.

Maximale Förderung jetzt noch verbindlich sichern

Die aktuellen Konditionen mit bis zu 60 % Gesamtförderung sind außergewöhnlich günstig, aber nicht auf Dauer garantiert. In den letzten Jahren wurden Förderprogramme häufig sehr kurzfristig geändert oder ausgesetzt. Angesichts knapper Kassen bei Bund und Landeshauptstadt ist damit zu rechnen, dass Förderungen in absehbarer Zeit gekürzt werden.

Einzige Voraussetzung für das Stellen eines FKG-Förderantrags ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für das Gebäude, der die Voraussetzungen für die FKG-Förderung bescheinigt und Ihnen bereits einen guten Überblick über die Sanierungspotentiale bietet. Einen iSFP erhalten Sie von einem zertifizierten Energieberater – wir als Energie-Spezialisten GmbH stehen Ihnen gern als Projektpartner zur Verfügung.

Für Fragen zur Sanierung Ihres Gebäudes bieten wir Sprechstunde für Mitglieder von Haus und Grund jeden Dienstag zwischen 8:30 und 12 Uhr in der Geschäftsstelle München in der Sonnenstraße. Alternativ können Sie ein kostenloses Erstgespräch buchen unter: www.energie-spezialisten.de/anfrage

Die regulatorischen Anforderungen im Gebäudebestand verschärfen sich kontinuierlich. Eine wichtige Rolle spielen dabei gerade für die Wohnungswirtschaft bestimmte Nachhaltigkeitskriterien, Stichwort ESG-Konformität. Der Gebäudeenergieverbrauch ist aber nicht nur bei ESG-Ratings wichtig, sondern wird zunehmend auch bei der Finanzierung und Vermietbarkeit der Objekte zum wertbestimmenden Faktor. Institutionelle Investoren prüfen Portfoliorisiken unter Nachhaltigkeitsaspekten, Mieter erwarten hohe Energiestandards und niedrige Betriebskosten.

Höherer Marktwert, geringeres Leerstandsrisiko

Bestandshalter, die frühzeitig handeln, sichern sich dauerhaft niedrigere Betriebskosten, höhere Marktwerte, bessere Finanzierungskonditionen und geringere Leerstandsrisiken. Die aktuellen staatlichen und kommunalen Förderprogramme unterstützen die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden mit Zuschüssen von bis zu 70%. Wer die Fördermittel professionell nutzt, kann die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen deutlich verbessern.

Der Bund fördert (nicht nur) den Heizungstausch

Für einzelne Sanierungsmaßnahmen kann die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) in Anspruch genommen werden.

Der Heizungstausch stellt häufig eine Schlüsselmaßnahme dar. Gefördert werden ausschließlich Systeme, die zu mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. [Prüfen: Die 65-%-Anforderung des GEG ist mit dem GModG (07/2026) entfallen – Fördervoraussetzungen der BEG EM gegen aktuellen Stand prüfen] Dazu zählen Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Hybridheizungen oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Der Fördersatz beträgt bis zu 70% der förderfähigen Kosten, wenn alte fossile Heizungen ausgetauscht werden.

Für Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle gibt es 15% Zuschuss. Bei Wohngebäuden erhöht sich die Förderung um 5%, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt.

Die Energieberatung selbst sowie Fachplanung und Baubegleitung werden zu 50% gefördert.

Praxisbeispiel: Ein Eigentümer saniert sein 6-Parteien-Haus aus den 1980er Jahren, ersetzt die Gasheizung durch eine Wärmepumpe (80.000 Euro) und dämmt die Fassade (120.000 Euro). Bei Vorliegen eines iSFP erhält er einen Zuschuss von 28.000 Euro für die Heizung plus 24.000 Euro für die Fassadendämmung vom Staat. Die Förderung entspricht demnach 26% der Gesamtinvestition.

Zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschüssen

Für ganzheitliche Sanierungsmaßnahmen bietet die KfW-Bank zinsgünstige Kredite mit großzügigen Tilgungszuschüssen an. Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach dem durch die Sanierung erreichten Effizienzhaus-Standard (EH 85, EH 70, EH 55, EH 40). Bei einem Gebäude mit besonders hohem Energieverbrauch, einem so genannten Worst-Performance-Building (WPB), erhöht sich die Förderung um 10%. Außerdem gibt es zusätzliche Boni:

• Nutzung Erneuerbarer Energien: plus 5 Prozentpunkte
• Durchführung einer Nachhaltigkeitszertifizierung: plus 5 Prozentpunkte
• serielle Sanierung: plus 10 Prozentpunkte

In Kombination sind Förderquoten von bis zu 45% möglich.

Energieberatung als gutes Investitionsinstrument

Eine qualifizierte Energieberatung ist die Grundlage für jede Sanierung. Sie entwickelt förderfähige Sanierungsmaßnahmen, gibt einen Überblick über die Investitionskosten und identifiziert die wirtschaftlichsten Maßnahmen unter Nutzung der optimalen Förderung. Für Wohngebäude wird der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) mit bis zu 50% bezuschusst und erschließt zusätzliche Förderboni von 5% bei allen Maßnahmen an der Gebäudehülle. Bei Mehrfamilienhäusern schafft der iSFP Transparenz und erleichtert die Entscheidungsfindung.

Für Nichtwohngebäude liefert die Energieberatung nach DIN V 18599 (wird mit bis zu 50% gefördert) präzise Bewertungen für Büro-, Handels- oder Gewerbeimmobilien. Sie identifiziert systematisch die Objekte mit dem höchsten Verbesserungspotenzial und dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Mögliche Kombination mit kommunalen Förderungen

Viele Kommunen bieten eigene Förderprogramme an, die sich mit Bundesmitteln kumulieren lassen. Beispiel München: Die Förderung Klimaneutrale Gebäude (FKG) gewährt zusätzlich bis zu 15% Zuschuss auf Maßnahmen, die bereits eine Bundesförderung erhalten. Voraussetzung ist, dass ein iSFP vorliegt. Auch andere Kommunen in Deutschland bieten attraktive Förderprogramme an. Durch die Kombination von Bundes- und kommunalen Programmen lässt sich die Gesamtförderquote auf über 60% steigern. Ein professionelles Förderkonzept prüft systematisch alle verfügbaren Programme und stimmt Anträge zeitlich und inhaltlich optimal ab.

Professionelles Förderkonzept als wichtiger Erfolgsfaktor

Die Förderlandschaft ist komplex: BEG EM, BEG WG/NWG, KfW-Programme, Landesförderungen, kommunale Mittel – hier gilt es, den Überblick zu behalten. Ein geordnetes Vorgehen umfasst:

• Bestandsanalyse
• Szenario-Entwicklung
• Fördermittel-Screening
• Optimierung des Antrags-Timings
• Begleitung bei der Umsetzung

Professionell strukturierte Sanierungen amortisieren sich bei maximaler Fördermittelausschöpfung typischerweise in 8 bis 15 Jahren – bei gleichzeitiger Wertsteigerung der Immobilie um bis zu 40%.

Gezielte Sanierung als Portfolio-Strategie

Fazit: Staatliche Förderprogramme ermöglichen attraktive Eigenkapitalrenditen bei gleichzeitiger Risikoreduzierung im Portfolio. Wichtig bleibt aber eine strategische Planung der Sanierungsmaßnahmen.

Bestandshalter sollten drei Schritte priorisieren:

1. Energieberatung durchführen, um wirtschaftliche Maßnahmen zu identifizieren und eine Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
2. Fördermittel durch professionelle Antragstellung und Kombination unterschiedlicher Programme optimal nutzen.
3. Sanierungsmaßnahmen zeitnah umsetzen, um von den günstigen Förderkonditionen zu profitieren und steigende Baukosten zu vermeiden.

Eine energetische Modernisierung ist ein strategisches Instrument zur Wertsicherung und Risikominimierung. Die Förderlandschaft bietet dazu derzeit außergewöhnlich attraktive Konditionen.

Diese hohen Standards haben ihre Berechtigung. Nach mehreren tragischen Legionellen-Ausbrüchen in den 1970er und 80er Jahren, bei denen Menschen starben, wurde die deutsche Trinkwasserverordnung verschärft. Heute müssen Warmwasserspeicher in Mehrfamilienhäusern permanent auf mindestens 60 Grad Celsius gehalten werden, um die gefährlichen Bakterien abzutöten. Das kostet Energie – viel Energie. Doch es geht auch anders, wie moderne Systeme zeigen, die sowohl hygienisch als auch energieeffizient arbeiten.

Die unsichtbare Gefahr im Warmwassersystem

Legionellen sind heimtückisch. Die Bakterien vermehren sich besonders gut in stehendem, lauwarmem Wasser zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Schon nach 72 Stunden können unter diesen Bedingungen aus wenigen Bakterien Millionen werden. Die Infektion erfolgt nicht durch Trinken, sondern durch das Einatmen feinster Wassertröpfchen beim Duschen. Eine Legionärskrankheit kann tödlich enden, besonders bei älteren oder immungeschwächten Menschen.

Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für die Trinkwasserhygiene. Bei vermieteten Objekten mit zentraler Warmwasserbereitung sind regelmäßige Legionellen-Untersuchungen Pflicht – alle drei Jahre bei normalen Mietwohnungen, jährlich bei öffentlichen Gebäuden. Wird der Grenzwert von 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter überschritten, drohen nicht nur Bußgelder bis zu 25.000 Euro, sondern auch Schadensersatzforderungen der Mieter und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen bei Personenschäden.

Der teure Preis veralteter Technik

Ein konventionelles Speichersystem in einem Mehrfamilienhaus mit 50 Wohnungen ist nicht nur ein Energiefresser, sondern auch ein hygienisches Risiko. Bei einem System dieser Größenordnung, das im Folgenden exemplarisch betrachtet wird, werden oft 5.000 Liter Wasser permanent auf 60 Grad gehalten. Das bedeutet rund um die Uhr Energieverluste durch die Speicheroberfläche, selbst wenn nachts niemand duscht. Mit den aktuellen Gaspreisen von 2024 summieren sich die jährlichen Betriebskosten auf etwa 69.000 Euro – das ist mehr als dreimal so viel wie bei modernen Alternativen.

Doch die wahren Kosten liegen noch höher. In den großen Speichern bilden sich mit der Zeit Kalkablagerungen und Biofilme, die ideale Verstecke für Bakterien darstellen. In den unteren Bereichen der Speicher können sich Sedimente absetzen und sie erreichen dann oft nicht die erforderliche Temperatur. Hier entstehen gefährliche “tote Zonen”, in denen sich Legionellen ungehindert vermehren können. Die regelmäßige Reinigung und Wartung dieser Systeme verursachen zusätzliche Kosten von bis zu 1.000 Euro pro Jahr.

Hinzu kommen die hohen CO₂-Emissionen, sofern die Systeme mit fossilen Energieträgern betrieben werden. Ein konventionelles Speichersystem für ein Mehrfamilienhaus mit 50 Wohneinheiten emittiert jährlich etwa 130 Tonnen CO₂ – das entspricht dem CO₂-Ausstoß von 65 Mittelklassewagen bei einer Fahrleistung von 10.000 Kilometern. In Zeiten des Klimawandels und steigender CO₂-Preise wird auch dieser Faktor zunehmend zum Kostentreiber.

Moderne Technik vereint Hygiene und Effizienz

Die gute Nachricht: Es gibt längst Alternativen, die sowohl hygienisch als auch energieeffizient sind. Speicherladesysteme arbeiten mit dem Schichtladeprinzip. Das Wasser wird gezielt von unten nach oben eingeschichtet, wodurch die Temperaturschichtung erhalten bleibt und der Wasseraustausch beschleunigt wird. Mit einem Energiebedarf von nur 620 Kilowattstunden pro Tag – statt 2.090 bei konventionellen Speichern – sind diese Systeme deutlich sparsamer. Die Betriebskosten sinken auf ca. 20.500 Euro jährlich.

Noch besser schneiden zentrale Frischwasserstationen ab (siehe Abb. 1). Diese arbeiten nach dem Durchflussprinzip wie ein überdimensionaler Durchlauferhitzer. Das Trinkwasser wird erst bei Bedarf erwärmt, die Wärmeenergie wird in separaten Pufferspeichern im Heizungswasser bevorratet. Das bedeutet: kein stehendes Warmwasser, keine Legionellengefahr. Die Systemtemperaturen können von 80 auf 65 Grad Celsius gesenkt werden, was weitere Energieeinsparungen bedeutet. Auch hier liegen die Betriebskosten bei nur 20.500 Euro pro Jahr.

Die hygienischen Vorteile sind überzeugend. Ohne stehendes Warmwasser haben Legionellen keine Chance sich zu vermehren. Die Trennung von Heiz- und Trinkwasserkreislauf verhindert zudem, dass Verschmutzungen aus dem Heizungssystem ins Trinkwasser gelangen. Selbst wenn sich im Heizkreislauf Bakterien ansiedeln sollten, bleiben diese vom Trinkwasser getrennt.

Dezentrale Wohnungsstationen (siehe Abb. 2) gehen noch einen Schritt weiter. Jede Wohnung erhält ihre eigene kleine Frischwasserstation. Das eliminiert lange Warmwasserleitungen durch das Gebäude und macht Zirkulationsleitungen überflüssig. Energetisch sind diese Systeme mit 20.500 Euro Betriebskosten ebenfalls effizient, allerdings explodieren die Wartungskosten. Bei 50 Wohnungen müssen 50 Stationen jährlich gewartet werden, was zusätzliche Kosten von über 12.000 Euro verursacht. Zudem ist der Zugang zu allen Wohnungen für Wartung erforderlich – ein organisatorischer Albtraum für viele Verwalter.

Die Wirtschaftlichkeitsrechnung überrascht

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Anschaffungskosten für ein Gebäude mit 50 Wohnungen im Vergleich:

• zentrale Frischwasserstation (ohne bauliche Integration): ca. 52.000 Euro
• konventionelles Speichersystem: ca. 95.000 Euro
• dezentrale Wohnungsstationen: ca. 115.000 Euro

Schon bei der Investition ist die zentrale Frischwasserstation also die günstigste Lösung.

Bei den laufenden Kosten wird der Unterschied noch dramatischer. Während das alte Speichersystem jährlich 69.000 Euro an Betriebskosten verschlingt, liegen moderne Systeme bei nur 20.500 Euro. Das bedeutet eine jährliche Ersparnis von fast 50.000 Euro. Die Investition in eine zentrale Frischwasserstation hat sich bereits nach gut einem Jahr amortisiert. Über eine Betriebsdauer von 20 Jahren summiert sich die Ersparnis auf eine Million Euro.

Dazu kommen die vermiedenen Risiken. Ein Legionellenbefall kann schnell sechsstellige Summen kosten: Sanierung der Anlage, Hotelkosten für die Mieter während der Sanierung, Mietminderungen, mögliche Schadensersatzforderungen und Imageschäden. Diese schwer kalkulierbaren Risiken entfallen bei Frischwassersystemen nahezu vollständig.

Der Weg zur optimalen Lösung

Im Zuge einer Heizungssanierung lohnt sich jedoch die Umrüstung auf ein modernes System. Durch die geschickte Kombination von Bundesförderung mit kommunalen Förderprogrammen lassen sich für diese Maßnahme sehr hohe Förderquoten erzielen.

Bei der Systemwahl sollten nicht nur die reinen Anschaffungskosten betrachtet werden. Die Lebenszykluskosten über 20 Jahre, inklusive Energie, Wartung und Risikovorsorge, geben ein realistischeres Bild. Hier schneiden zentrale Frischwasserstationen mit Abstand am besten ab. Sie vereinen maximale Hygienesicherheit mit minimalen Betriebskosten und leisten nebenbei einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Die Umstellung auf ein modernes Warmwassersystem sollte gut geplant werden. Ein qualifizierter Energieberater kann die spezifische Situation vor Ort analysieren und die optimale Lösung empfehlen. Als Haus & Grund Mitglied haben Sie Anspruch auf vergünstigte Beratung durch zertifizierte Energieberater.

Bei der Ausschreibung sollten mehrere Angebote eingeholt werden. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Referenzen und Gewährleistungen. Besonders wichtig sind die korrekte hydraulische Einregulierung des neuen Systems und ein Wartungsvertrag für den störungsfreien Betrieb.

Die frühzeitige Information der Mieter über die Modernisierung ist essenziell. Transparente Kommunikation über die Vorteile – bessere Hygiene, stabilere Warmwasserversorgung, Beitrag zum Klimaschutz – erhöht die Akzeptanz. Die Energieeinsparungen kommen langfristig auch den Mietern durch sinkende Betriebskosten zugute.

Fazit

Die Investition in moderne Warmwassertechnik zahlt sich mehrfach aus. Mit einer jährlichen Ersparnis von 50.000 Euro amortisiert sich die Umstellung auf eine zentrale Frischwasserstation bereits nach gut einem Jahr. Sie erhalten maximale Hygienesicherheit, minimale Betriebskosten und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Die strengen deutschen Hygienestandards lassen sich mit moderner Technik problemlos einhalten – ohne ein Vermögen für Energie zu verschwenden.

Rechtliche Grundlagen für Energieausweise

Die rechtlichen Grundlagen für Energieausweise wurden bereits im Jahr 2002 durch die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) geschaffen. Bis die Richtlinie vollständig in deutsches Recht umgesetzt wurde, hat es allerdings einige Zeit gedauert. Erst durch die EnergieEinsparverordnung (EnEV 2007) wurden Energieausweise zum 01.10.2007 für Bestandsgebäude in Deutschland verpflichtend eingeführt. Seitdem haben sich die Regeln für die Erstellung und die in den Ausweisen enthaltenen Informationen mehrmals geändert. Aktuell sind die Bestimmungen zu Energieausweisen in den §§ 80 – 85 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geregelt. [Prüfen: Das GModG hat das GEG zum 29.07.2026 abgelöst – Paragrafen und Gesetzesbezug aktualisieren; neue Ausweisregeln ab 2027] Zusätzlich zu den Vorgaben des GEG werden durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in regelmäßigen Abständen Muster-Energieausweise veröffentlicht, die das optische Erscheinungsbild der Energieausweise vorgeben.

Nach dem GEG sind Energieausweise für neu errichtete Gebäude und für Bestandsgebäude, an denen umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, verpflichtend vorgeschrieben. Außerdem ist ein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes, z. B. eine Wohnung, verkauft oder neu vermietet wird. Verkäufer, Vermieter oder Immobilienmakler haben spätestens beim Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dabei ist zu beachten, dass die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises 10 Jahre beträgt. Ist der Ausweis abgelaufen, muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden. Die Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind verpflichtet, nach Empfang des Energieausweises ein Informationsgespräch mit einem Energieberater zu führen. Allerdings nur dann, wenn das Gespräch kostenlos angeboten wird.

Gebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr, der auf einer behördlichen Nutzung beruht, sind verpflichtet, einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Bei Gebäuden mit mehr als 500 m² und starkem Publikumsverkehr, der nicht auf einer behördlichen Nutzung beruht, z. B. bei einem Ladengeschäft, einem Krankenhaus oder einer Turnhalle, besteht die Aushangpflicht nur dann, wenn bereits ein Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Die Aushangpflicht begründet in diesen Fällen also keine Ausstellungspflicht.

Gebäude, die nicht neu vermietet oder verkauft werden und öffentliche Gebäude, die nicht unter die Aushangpflicht fallen, benötigen keinen Energieausweis. Außerdem sind Baudenkmäler grundsätzlich von der Ausweispflicht befreit. Genauso wie Gebäude mit einer Nettogrundfläche von kleiner 50 m² und Gebäude, die nicht unter das Gebäudeenergiegesetz fallen. Das sind z.B. Gebäude, die unbeheizt und nicht klimatisiert sind.

Grundsätze beim Erstellen von Energieausweisen

Energieausweise werden grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Energieausweise für einzelne Wohnungen oder Gebäudeteile sind nicht vorgesehen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es für gemischt genutzte Gebäude nach § 106 GEG. In diesem Fall sind die Teile eines Wohngebäudes, die sich wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche darstellen, getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. Für diese Teile ist dann ein separater Energieausweis auszustellen.

Grundsätzlich sind zwei Arten von Energieausweisen zulässig, der Energiebedarfsausweis nach § 81 GEG und der Energieverbrauchsausweis nach § 82 GEG. Durch das Nebeneinander von Bedarfs- und Verbrauchsausweis soll einerseits einer möglichst guten Beschreibung des energetischen Gebäudezustandes und andererseits einem vertretbaren finanziellen und administrativen Aufwand bei der Erstellung des Energieausweises Rechnung getragen werden.

Die Grundlage für den Energiebedarfsausweis ist der berechnete Energiebedarf eines Gebäudes bei normierten Randbedingung. Dabei wird ein Gebäudemodell erstellt, das die Kubatur des Gebäudes, die energetischen Eigenschaften der Bauteile und die eingebaute Anlagentechnik abbildet. Anschließend wird mit einem Simulationsprogramm unter Berücksichtigung von normierten Randbedingungen (z. B. standardisiertes Nutzungsverhalten, Berücksichtigung von Klimadaten, etc.) der theoretische Energiebedarf nach den Vorgaben der DIN V 18599 berechnet. Die auf diese Weise berechneten Energiebedarfe sind unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten und können deshalb von den gemessenen Energieverbräuchen abweichen. Andererseits ermöglichen die berechneten Werte einen objektiven Vergleich der Energiestandards unterschiedlicher Gebäude.

Die Grundlage für den Energieverbrauchsausweis sind die tatsächlichen, gemessenen Energieverbräuche des Gebäudes. Bei Wohngebäuden sind dabei nur die Energieverbräuche für Heizung und Warmwasser zu berücksichtigen. Bei Nichtwohngebäuden sind zusätzlich die Verbräuche für Kühlung, Lüftung und die eingebaute Beleuchtung zu berücksichtigen. Die angesetzten Verbrauchsdaten müssen durch die Abrechnungen der Energielieferanten nachgewiesen werden. Dabei sind die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde zu legen, wobei die jüngste verwendete Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf. Der im Energieausweis ausgewiesene Energieverbrauch entspricht dem durchschnittlichen Verbrauch im zugrunde gelegten Zeitraum. Längere Leerstände sind bei der Ermittlung des Durchschnittsverbrauches angemessen zu berücksichtigen. Wetter und Außentemperaturen haben großen Einfluss auf den Heizwärmebedarf eines Gebäudes. Deshalb müssen die im Energieausweis gezeigten Verbrauchswerte um die Witterungseinflüsse bereinigt werden. Trotz dieser Korrekturen werden die ermittelten Verbrauchswerte stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner des Gebäudes beeinflusst. Eindeutige Aussagen bzw. ein Vergleich der Verbrauchswerte von unterschiedlichen Gebäuden sind deshalb nicht unbedingt aussagekräftig.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 entsprechen, dürfen keine Energieverbrauchsausweise ausgestellt werden. Für diese Gebäude sind nur Energiebedarfsausweise zulässig. Alle anderen Wohngebäude und alle Nichtwohngebäude können zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis wählen.

Sofern alle benötigten Verbrauchsdaten und Energierechnungen vorliegen, ist es in der Regel einfacher, einen Verbrauchsausweis auszustellen, als ein Gebäudemodell zu erstellen und den theoretischen Energiebedarf entsprechend der Norm zu berechnen. Deshalb sind die Kosten für die Erstellung eines Energieverbrauchsausweises in der Regel niedriger als bei einem Energiebedarfsausweis.

Das Nebeneinander von Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis führt in der Praxis gelegentlich zu Verwirrung, da sich die Energiekennzahlen für das gleiche Gebäude je nach Art des Energieausweises unterscheiden können. Allerdings sind beide Ausweisarten gültig und gleichwertig, obwohl die Methodik bei der Erstellung und die Datengrundlage unterschiedlich sind.

Energiekennzahlen und Klassifizierung von Gebäuden

Der Energieausweis enthält die spezifischen Energiekennzahlen des Gebäudes für Endenergie und Primärenergie in kWh/m2a.

Endenergie bezeichnet dabei die Energiemenge, die dem Gebäude z.B. in Form von Brennstoffen oder von elektrischer Energie von außen zur Verfügung gestellt wird. Der Endenergieverbrauch kann z.B. über den Stromzähler oder auf der Heizölrechnung direkt abgelesen werden. Die bereitgestellte Endenergie wird vom Energieversorger abgerechnet. Der Endenergieverbrauch ist somit ausschlaggebend für die Höhe der Energiekosten des Gebäudes.

Damit die Endenergie am Gebäude bereitgestellt werden kann, sind vorgelagerte Prozesse notwendig, für die ebenfalls Energie aufgewendet werden muss, z. B. die Energie für die Gewinnung, Umwandlung, ggf. Speicherung und Verteilung des jeweiligen Energieträgers. Bei der Primärenergie wird im Unterschied zur Endenergie der Energieaufwand dieser vorgelagerten Prozesskette mitberücksichtigt. Durch diese ganzheitliche Betrachtungsweise wird ein Vergleich zwischen den unterschiedlichen Energieträgern (z.B. Strom, Erdgas, Heizöl, etc.) möglich. Um die für die Gebäudeversorgung eingesetzte Primärenergie zu ermitteln, wird die Endenergie mit einem spezifischen Faktor multipliziert. Diese Primärenergiefaktoren sind abhängig vom eingesetzten Energieträger, sie werden per Definition im Gebäudeenergiegesetzes (Anlage 4) festgelegt. Erneuerbare Energien, die im räumlichen Zusammenhang des Gebäudes erzeugt und für die Gebäudeenergieversorgung eingesetzt werden, wie z. B. der Strom aus einer Photovoltaikanlage, werden mit einem Primärenergiefaktor von Null bewertet und reduzieren dadurch die zur Gebäudeversorgung eingesetzte Primärenergie. Dadurch kann abhängig vom eingesetzten Energieträger der Kennwert für die Primärenergie über oder unter dem Wert für die Endenergie liegen.

Im Energieausweis sind die spezifischen Energiekennzahlen des Gebäudes für Endenergie und Primärenergie in kWh/m2a aufgeführt. Der Wert für Endenergie ist ausschlaggebend für die Einstufung des Gebäudes in eine Energieeffizienzklasse. Energieeffizienzklassen werden auf einer Skala von A+ bis H und in ein Farbschema von grün bis rot eingeteilt. Eine Einstufung in die Energieeffizienzklassen A+ bis B deutet auf eine sehr hohe Energieeffizienz hin, z. B. bei Neubauten. Bestandsgebäude, die bereits teilweise modernisiert wurden, werden in die Klassen C bis G eingeordnet. Die Kategorie H stellt die schlechteste Bewertung dar, sie ist bei alten und unsanierten Bestandsgebäuden anzutreffen.

Im Rahmen einer Studie wurde im Jahr 2019 die Häufigkeit der Effizienzklassen nach Endenergiebedarf bei deutschen Wohngebäuden untersucht. Die Häufigkeitsverteilung in Abbildung 3 zeigt, dass große Teile des deutschen Wohngebäudebestandes eine geringe Energieeffizienz aufweisen. 55 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser weisen eine Effizienzklasse F und schlechter auf. Bei den Mehrfamilienhäusern liegt der Anteil der Effizienzklassen F, G und H bei gut 30 Prozent.

Auswirkungen der Effizienzklasse auf den Gebäudewert

Die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes, wie sie im Energieausweis ausgewiesen wird, hat unmittelbare Auswirkungen auf den Marktwert und die Attraktivität einer Immobilie. Gebäude mit einer hohen Effizienzklasse (A+ bis B) sind für Käufer und Mieter attraktiver, da sie niedrigere Betriebskosten und einen geringeren CO2-Ausstoß versprechen. Dies kann zu höheren Verkaufspreisen und kürzeren Vermarktungszeiten führen, wie eine Erhebung des Schweizer Immobilienbewerters PriceHubble AG für die Landeshauptstadt München zeigt:

Im Gegensatz dazu können Immobilien mit niedrigen Effizienzklassen (F bis H) deutlich im Wert gemindert sein, da sie hohe Energiekosten und dringenden Sanierungsbedarf signalisieren. Eine Verbesserung der Energieeffizienzklasse durch gezielte Sanierungsmaßnahmen kann somit eine lohnende Investition sein, die nicht nur die laufenden Kosten senkt, sondern auch den Gesamtwert der Immobilie nachhaltig steigert. Mögliche Sanierungsmaßnahmen sind eine Verbesserung der Dämmung, die Umstellung auf eine effizientere Heizungsanlage, bessere Fenstern oder die Beseitigung von eventuellen energetischen Schwachstellen. Der Energieausweis enthält Vorschläge für energetische Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.

Fazit und Handlungsempfehlungen für Gebäudeeigentümer

Der Energieausweis ist mehr als ein bürokratisches Erfordernis. Er ist bereits heute für viele Immobilieneigentümer unverzichtbar und wird durch die novellierte EU-Gebäuderichtlinie künftig noch zusätzlich an Stellenwert gewinnen. Er dient als Nachweis der energetischen Qualität eines Gebäudes, ist in bestimmten Fällen gesetzlich vorgeschrieben und beeinflusst bei Öl- bzw. Erdgasheizungen die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter. Was viele nicht wissen: Die Energieeffizienzklasse im Energieausweis ist mittlerweile ein gewichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Zusammenfassend die wichtigsten Fakten zum Thema Energieausweis:

Wer braucht wann einen Energieausweis?

• Beim Verkauf oder bei Vermietung: Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Dies gibt Käufern und Mietern wichtige Informationen zur energetischen Beschaffenheit der Immobilie.
• Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen: Nach Abschluss größerer energetischer Sanierungen ist ein neuer Energieausweis erforderlich, um die verbesserten energetischen Eigenschaften zu dokumentieren.

Welcher Energieausweis ist der Richtige?

• Energiebedarfsausweis: Dieser Ausweis basiert auf Berechnungen, die den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes unter standardisierten Bedingungen ermitteln. Er eignet sich besonders für Neubauten, unsanierte Altbauten oder Gebäude, bei denen keine verlässlichen Verbrauchsdaten vorhanden sind (z.B. Mehrfamilienhäuser mit dezentralen Etagenheizungen).
• Energieverbrauchsausweis: Dieser Ausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und bietet eine realitätsnahe Darstellung des Energieverbrauchs der aktuellen Bewohner. Er ist oft schneller und kostengünstiger zu erstellen, setzt jedoch voraus, dass entsprechende Verbrauchsdaten verfügbar sind.

Wie kommt man an einen Energieausweis?

• Beauftragung eines Energieberaters: Ein Energieberater erstellt den Energieausweis und bietet zudem wertvolle Beratung zur Steigerung der Energieeffizienz Ihres Gebäudes.
• Ein Energieausweis kann prinzipiell auch durch Architekten, Bauingenieure und Handwerksmeister der einschlägigen Fachrichtungen ausgestellt werden.
• Unser Angebot – Energie-Spezialisten GmbH: Bei der Energie-Spezialisten GmbH erhalten Sie einen Energieausweis kostenlos zur Energieberatung dazu. Bei der Energieberatung mit Vor-Ort-Termin, die vom Bund gefördert wird, analysieren unsere Spezialisten Ihre Immobilie, identifizieren Einsparpotenziale und entwickeln gemeinsam mit Ihnen einen individuellen Sanierungsplan. So erhalten Sie nicht nur einen Energieausweis, sondern auch konkrete Empfehlungen zur Optimierung der Energieeffizienz Ihrer Immobilie.

Weitere relevante Themen im Zusammenhang mit Energieausweisen, bei denen wir Sie beraten können:

• Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen sind sinnvoll, um die Energieeffizienz zu steigern und die Energiekosten zu senken? Von der Dämmung bis zur Modernisierung der Heizungsanlage bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, die energetische Qualität Ihres Gebäudes zu verbessern.
• Fördermöglichkeiten: Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme, die Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz unterstützen. Fördergelder können die Investitionskosten erheblich senken und die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen steigern.
• Erneuerbare Energien: Die Integration von erneuerbaren Energien, z. B. durch Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen senkt Ihre Energiekosten und verbessert die CO2-Bilanz Ihrer Immobilie.

Weshalb in diesem Bereich häufig das größte Potential zur Energieeinsparung liegt und was es beim Thema Fassadendämmung grundsätzlich zu beachten gilt, soll in diesem Artikel beleuchtet werden.

Warum überhaupt dämmen?

Auch wenn in der aktuellen politischen Diskussion die Bereiche Klimaschutz und Energie etwas in den Hintergrund gerückt scheinen, so hat sich an den verbindlichen Zielen zur Klimaneutralität im Gebäudebestand nichts geändert. Nennenswerte Rücknahmen dieser Ziele sind auch von der künftigen Bundesregierung nicht zu erwarten. So bleiben auch im neuen Koalitionsvertrag [Prüfen: Formulierung „künftige Bundesregierung“ ist überholt – auf aktuelle Regierung/GModG-Stand anpassen] das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 sowie die Einhaltung des Pariser Abkommens festgeschrieben, zudem soll im Gebäudebereich „die erreichbare CO₂-Vermeidung zur zentralen Steuerungsgröße werden“. Der CO₂-Preis wird daher langfristig deutlich steigen, um seine Lenkungswirkung zu entfalten. Davon wird der Gebäudesektor merklich betroffen sein, da dieser rund 30 % der gesamten CO₂-Emissionen verursacht. Damit die Heizkosten auf einem erträglichen Maß gehalten werden können, ist also die Reduktion des Heizbedarfes von zentraler Bedeutung.

Vor allem ältere Gebäude, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden, haben einen hohen Energiebedarf, der vor allem durch hohe Wärmeverluste über die Gebäudehülle zustande kommt. Zur thermischen Gebäudehülle zählen im Allgemeinen das Dach, die Fenster, die Kellerdecke bzw. Bodenplatte und die Fassade.

Sehr häufig finden wir bei Vor-Ort-Terminen für München typische Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren vor, bei denen das Dach ein gewisses Mindestmaß an Dämmung aufweist, die Fenster in den vergangenen Jahrzehnten schon einmal getauscht wurden, die Fassade jedoch häufig gänzlich ungedämmt ist. Da die Außenwand flächenmäßig den größten Anteil der thermischen Hülle ausmacht, ist hier auch das Potential für eine Senkung des Energiebedarfs am größten.

Neben der Reduktion der Energiekosten sprechen weitere Gründe für eine Dämmung:

• Komfortsteigerung: Warme Wände führen zu einer höheren Behaglichkeit. Die gefühlte Temperatur ergibt sich aus der Lufttemperatur und der Temperatur der umgebenden Oberflächen. Eine Außenwanddämmung sorgt für höhere Oberflächentemperaturen an der Wandinnenseite, wodurch die Lufttemperatur gesenkt werden kann, ohne das Wohlbefinden  negativ zu beeinträchtigen.
• Schimmelprävention: Durch die Dämmung der Fassade steigt die Oberflächentemperatur der Wandinnenseite, was das Risiko von Tauwasserausfall verringert. So können bestehende Schimmelprobleme z.B. an kalten Außenecken langfristig behoben werden. Zudem sollte der U-Wert der Außenwand höher sein als der U-Wert der Fenster, da Tauwasser stets an der kältesten Oberfläche ausfällt (bei Unterschreiten des Taupunkts). Während eine Kondenswasserbildung am Fenster auf die Notwendigkeit des Lüftens hinweist und nicht direkt zu Schäden führt, ist eine Kondenswasserbildung an der Fassade deutlich gravierender, da sie nicht direkt auffällt und auf Dauer zu Schimmelbildung führt. Daher gibt es bei ungedämmten Gebäuden (bis ca. Baujahr 1980) vor dem Einbau moderner, dreifach verglaster Fenster einiges zu berücksichtigen. Eine Fassadendämmung ermöglicht den Einbau energetisch hochwertiger Fenster hingegen auch bei älteren Gebäuden weitestgehend problemlos.
• Schutz der Bausubstanz: Die Dämmung schützt die tragende Wand vor Witterungseinflüssen und Temperaturschwankungen. Eine Dämmung der Fassade schützt die Bausubstanz und ermöglicht den langfristigen Erhalt des Gebäudes.
• Werterhalt und Wertsteigerung: Eine Fassadendämmung mit neuem Anstrich und Ausbesserung von Schäden an der Fassade wertet ein Gebäude nicht nur optisch deutlich auf, sondern führt auch zu einer deutlichen Steigerung des Immobilienwerts. Durch den verringerten Energiebedarf verbessert sich auch die Effizienzklasse im Energieausweis deutlich.
• Nutzung von Fördermöglichkeiten: Bei vielen Gebäuden sind Instandhaltungsarbeiten an der Fassade wie ein neuer Anstrich oder Ausbesserungen am Putz ohnehin notwendig. Wird nun diese Instandhaltung mit einer Dämmung verbunden, so sind alle Kosten – auch die sowieso anfallenden Kosten für Gerüst, Ausbesserung von Schäden und der neue Anstrich – als Umfeldmaßnahme der Fassadendämmung förderfähig. Somit kann es sein, dass die Sanierung inklusive Dämmung und Förderung nur unwesentlich teurer ist als eine nicht geförderte reine Instandhaltung.

Bestandsaufnahme und Bewertung des Ist-Zustands

Bei der Beurteilung des Potentials einer Fassadendämmung bei einem konkreten Gebäude sollte im ersten Schritt eine strukturierte und umfassende Bestandsaufnahme erfolgen, damit ein klares Bild vom Zustand und von der Dämmqualität der Wände entsteht. Dabei sollten die im Folgenden ausgeführten Punkte beachtet werden.

• Außenwandkonstruktion und Material: Der erste Schritt ist die Ermittlung der Konstruktion und des Baumaterials der Außenwand. Dabei kann es sich um eine Massivwand (zum Beispiel aus Ziegel, Beton oder Kalksandstein) oder um eine Leichtbaukonstruktion handeln. Die Art des Baumaterials beeinflusst die Wärmeleitfähigkeit und damit die Dämmqualität.
• Prüfung des Dämmzustands bei bereits bestehender Dämmung: Hierbei sind Material, Stärke und Zustand zu prüfen. Häufig kommen Mineralwolle, Polystyrol oder natürliche Dämmstoffe wie Holzfaserplatten vor. Eine mangelnde oder beschädigte Dämmung erhöht die Wärmeverluste und kann zu Wärmebrücken führen. Unter Umständen ist eine Aufdopplung der bestehenden Dämmschicht möglich.
• Fassadenoberfläche und Putz: Die Fassadenoberflächeschützt das Gebäude vor äußeren Einflüssen wie Regen, Wind und Temperaturschwankungen. Der Zustand des Putzes oder der Fassadenverkleidung sollte daher genau untersucht werden. Risse, Abplatzungen oder andere Schäden am Putz können dazu führen, dass Feuchtigkeit eindringt und Schäden an der Bausubstanz entstehen. Solche Schäden sollten daher rasch behoben werden. Vor dem Anbringen einer Dämmung sind in bestimmten Fällen zunächst Maßnahmen zur Behebung bestehender Fassadenschäden erforderlich.
• Prüfung auf Wärmebrücken: Wärmebrücken können geometrisch bedingt (z.B. Außenecken), konstruktiv bedingt (z.B. auskragende Balkonplatte) oder materialbedingt (z.B. Fenstersturz aus Beton) sein.. An diesen Schwachstellen geht vermehrt Wärme verloren und das Risiko von Kondenswasserbildung und Schimmel erhöht sich. Eine gezielte Untersuchung auf Wärmebrücken – idealerweise mit thermografischen Aufnahmen – kann helfen, solche Stellen zu erkennen, um dann gezielte Maßnahmen zu planen. Durch eine umfassende Fassadendämmung können bestehende Wärmebrücken sehr effektiv behoben werden.
• Anschlüsse und Übergänge: Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Anschlüsse und Übergänge zwischen den Außenwänden und anderen Bauteilen wie Fenster, Balkone, Dächern oder Attiken. Diese Bereiche sind oft anfällig für Wärmebrücken und Wärmeverluste. Eine sorgfältige Überprüfung der Abdichtung und Isolierung hilft, derartige Schwachstellenaufzudecken und den Wärmeschutz des gesamten Gebäudes zu verbessern.

Bei der Energie-Spezialisten GmbH ist eine solche Bestandsanalyse Teil der Energieberatung, bei der für Wohngebäude in der Regel ein staatlich geförderter individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt wird. Dieser zeigt nicht nur übersichtlich den aktuellen Zustand des Gebäudes sowie Sanierungspotentiale auf, sondern erhöht auch die staatliche und kommunale Förderung bei der Umsetzung der Fassadendämmung. Näheres zum Thema Förderung wird im letzten Abschnitt dieses Artikels erläutert.

Planung und Umsetzung der Fassadendämmung

Nach der Bestandsanalyse und der Entscheidung zur Fassadendämmung folgt die Planungsphase, bei der festgelegt wird, wie die Dämmung ausgeführt werden soll. Hier kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht, die wir nun vorstellen möchten:

• Wärmedämmverbundsystem (WDVS): Ein Wärmedämmverbundsystemist das am einfachsten umzusetzende und am weitesten verbreitete Dämmsystem für Außenwände. Das WDVS wird auf der Außenseite der Fassade angebracht und besteht aus mehreren Schichten: Zunächst wird ein Dämmstoff  auf dem vorbehandelten Untergrund (Mauerwerk oder Beton) aufgeklebt oder mechanisch befestigt. Anschließend wird eine armierte Beschichtung (Armierungsgewebe, meist aus Glasfasern) auf die Dämmschicht aufgebracht. Die Schlussbeschichtung, meistens ein Außenputz, versiegelt die Dämmschicht und bestimmt die neue Oberfläche der Fassade. Neben einer Schlussbeschichtung aus Putz sind allerdings auch z.B. Klinkerriemchen möglich, um ggf. eine Natursteinoptik beizubehalten. Alle WDVS-Komponenten müssen aufeinander abgestimmt und als Gesamtsystem geprüft sein. Typische Dämmstoffe sind EPS (bekannt als Styropor) , Mineralwolle, Holzfaser oder auch Mineralschaum.     Ein Wärmedämmverbundsystem ist relativ einfach umzusetzen, erreicht hohe Dämmstärken und lässt sich vergleichsweise kostengünstig realisieren. Je nach Gebäudehöhe und -nutzung gelten unterschiedliche Anforderungen an den Brandschutz. Bei brennbaren Dämmstoffen wie EPS müssen z.B. bei höheren Mehrfamilienhäusern zusätzliche Brandschutzmaßnahmen, wie z.B. horizontale Brandriegel aus nichtbrennbaren Dämmstoffen, getroffen werden. Die Details sind in der jeweiligen Landesbauordnung und den technischen Baubestimmungen geregelt.
• Hinterlüftete Vorhangfassade (VHF): Einevorgehängte, hinterlüftete Fassade wird zum Beispiel gewählt, wenn die Oberfläche eine spezielle Optik, zum Beispiel aus Holz, erhalten soll. Sie besteht ähnlich wie ein WDVS aus mehreren Schichten. Auf die Außenseite des Mauerwerks wird eine Unterkonstruktion aufgeschraubt. Der Dämmstoff wird in die Zwischenräume der Unterkonstruktion eingelegt. In der Regel wird auf der Unterkonstruktion eine Konterlattung aufgebracht, welche die Wandbekleidung hält. Die Wandbekleidung übernimmt den Wetterschutz und bestimmt das Aussehen der Fassade. Zwischen Dämmung und Wandbekleidung liegt die luftdurchströmte Hinterlüftungsebene. Aufgrund ihres diffusionsoffenen Aufbaus kann eine hinterlüftete Fassadendämmung evtl. eingedrungene Feuchtigkeit Kondenswasser abführen und wieder austrocknen Deshalb wird die VHF häufig bei durchfeuchtetem Mauerwerk von Bestandsgebäuden eingesetzt. Typische Dämmmaterialien sind Mineralfase-r oder Holzweichfaserplatten. Die Fassadenbekleidung kann ebenfalls aus unterschiedlichen Materialien und Oberflächen bestehen, zum Beispiel Holzpaneele, Klinker, Naturstein, Kunststoffplatten oder einem Putzträger.        Im Vergleich zum WDVS weist die VHF einige Vorteile auf. Sie zeichnet sich durch einen besseren sommerlichen Wärmeschutz und gute bauphysikalische Eigenschaften aus. Außerdem muss der Außenputz des Bestandsgebäudes vor dem Anbringen der VHF meist nicht ausgebessert werden.  Im Vergleich zu einem WDVS fällt der Aufbau einer VHF etwas dicker und die Konstruktion teurer aus.
• Innendämmung: Eine Innendämmungkommt vor allem dann infrage, wenn aus übergeordneten Gründen eine außenseitige Wärmedämmung nicht ausgeführt werden kann. Dieser Fall kann eintreten, wenn Aspekte des Denkmalschutzes gegen die Veränderung bestehender Fassaden sprechen oder das Baurecht dem Vorhaben entgegensteht. Grundsätzlich sind Innendämmungen aus bauphysikalischer Sicht herausfordernd, da sich der Taupunkt in die Wand verlagert wird. Gelangt Wasserdampf an die nun kalte Innenseite des Mauerwerks kann es dort zu Tauwasserausfall und im schlimmsten Fall zu Schäden oder Schimmelbildung kommen. Daher muss bei Innendämmungen der Schichtaufbau genau geplant werden, zudem ist eine fachlich korrekte Umsetzung hier besonders wichtig. Zudem sollte ein diffusionsoffener und kapillaraktiver Dämmstoff verwendet werden. In Frage kommen beispielsweise Calciumsilikatplatten, Mineralschaumplatten oder spezielle Dämmputzsysteme. Diese Dämmstoffe können Feuchtigkeit aus dem Raum aufnehmen und zu einem späteren Zeitpunkt wieder an den Raum abgeben und wirken somit feuchtigkeitsregulierend. Die Dämmelemente werden vollflächig auf die Innenseite der Außenwände geklebt und anschließend mit einem mineralischen Putz versehen.  Der Oberputz und evtl. Wandfarbe müssen ebenfalls diffusionsoffen sein, um die feuchtigkeitsregulierende Funktion des Dämmsystems nicht einzuschränken (z.B. Kalkfein- oder Lehmputz, Silikatfarbe).  An Innenecken von einbindenden Innenwänden und Decken sollten ca. 50 cm lange Dämmkeile zur Entschärfung der Wärmebrücken angebracht werden.
• Dämmputz: Als Außendämmung kommen neben den oben beschriebenen WDVS-Dämmplatten vor allem bei Gebäuden unter Denkmalschutz auch dick aufgetragene Dämmputze in Betracht. Dabei bieten sich mineralische Hochleistungsdämmputze an, z. B. auf Aerogel-Basis. Durch innovative Zuschlagstoffe erreichen diese Systeme sehr gute Dämmwerte bei geringer Aufbaustärke. Oftmals können mit Putzstärken von ca. 5 cm bereits die bei denkmalgeschützten Gebäuden für eine Förderung geforderten U-Werte erzielt werden. Der Dämmputz wird direkt auf das bestehende Mauerwerk aufgebracht und ermöglicht durch seine modellierfähige Konsistenz die exakte Nachbildung historischer Fassadenstrukturen. Die diffusionsoffene Beschaffenheit sorgt für ein optimales Feuchtigkeitsmanagement.

Wirtschaftlichkeit und Fördermöglichkeiten

Die Wirtschaftlichkeit der Fassadendämmung ist pauschal nur schwer zu bewerten, da hier viele Faktoren mit einfließen und somit eine konkrete Berechnung nur für den jeweiligen Einzelfall möglich ist. Gewisse dynamische Preisfaktoren wie die Entwicklung von Energiekosten, Sanierungskosten Immobilienpreisen erlauben grundsätzlich nur grobe Prognosen.  

Mehr Klarheit besteht dagegen bei den Fördermöglichkeiten für Fassadendämmungen: Sofern der U-Wert der Fassade nach der Dämmung einen Wert von U ≤ 0,20 W/m²K nicht überschreitet (bei einem Altbau wird dieser Wert bei Verwendung von EPS oder Mineralwolle meist mit 14-16 cm Dämmstärke erreicht), wird die Maßnahme inklusive aller Umfeldmaßnahmen mit 15 % gefördert. Die ansetzbaren Kosten liegen bei 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr.

In München ist zusätzlich eine Förderung durch das kommunale FKG-Förderprogramm möglich, das weitere 10 % der ansetzbaren Kosten fördert. Voraussetzung hierbei ist das Vorliegen eines iSFP, der einen EH55-Standard als Zielzustand beinhaltet. Bei Gebäuden mit Denkmalschutz ist der zu erreichende U-Wert mit 0,45 W/m²K weniger streng.  Somit beträgt die Gesamtförderung in München bis zu 30 % der Sanierungskosten, was die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme deutlich verbessert – insbesondere dann, wenn umfangreiche Instandhaltungsarbeiten ohnehin erforderlich sind und auf diesem Weg mitgefördert werden können. Zu allen Fragen rund um Energieberatung und Fördermöglichkeiten stehen wir als Energie-Spezialisten GmbH Ihnen gern zur Verfügung – zum Beispiel bei einer für Mitglieder von Haus und Grund kostenlosen Fachberatung.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in München

Da eine allgemeine Wirtschaftlichkeitsberechnung aus den oben genannten Gründen schwer möglich ist, möchten wir Ihnen die Amortisation eines konkreten Beispielprojekts aufzeigen. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus in München aus dem Baujahr 1960 mit derzeitigen jährlichen Energiekosten von rund 3.500 €, bei dem ohnehin ein neuer Fassadenanstrich notwendig ist, sieht die Rechnung wie folgt aus:

Durch eine Fassadendämmung mit 16 cm WDVS und Entschärfung bestehender Wärmebrücken reduziert sich der Energiebedarf ca. 25%, und somit die Energiekosten jährlich um rund 900 €.    Die Investitionskosten für die Fassadendämmung werden inkl. Gerüst und Regiearbeiten sowie einem Puffer für mögliche Zusatzarbeiten mit rund 300 € pro Quadratmeter angesetzt. Bei einer Fassadenfläche von 140 m² entspricht dies einer Gesamtinvestition von rund 42.000 € brutto. Gefördert wird die Maßnahme zu insgesamt 30%, was den Eigenanteil auf rund 30.000 € reduziert. Von diesem Betrag werden die ohnehin anfallenden Kosten für einen neuen Anstrich inkl. Gerüst in Höhe von 15.000 € abgezogen, sodass die Mehrkosten für die Dämmung bei gut 15.000 € liegen. Daraus ergibt sich eine Amortisationszeit über die Energieeinsparung von knapp 17 Jahren. Nicht eingerechnet sind dabei die voraussichtlich künftig steigenden Energiepreise, die verbesserte Wohnqualität und Optik des Gebäudes sowie der gesteigerte Immobilienwert.

Dies zeigt, dass eine Fassadensanierung nicht nur aus ökologischen Gründen sinnvoll ist, sondern sich auch wirtschaftlich rechnen kann. Wenn ein klimaneutraler Gebäudebestand in den nächsten zwei Jahrzehnten erreicht werden soll, ist eine Dämmung eines erheblichen Anteils des Gebäudebestands zwingend nötig. Aktuell lassen sich Förderkonditionen sichern, die eine gute Wirtschaftlichkeit der Maßnahme gewährleisten.       Die Entscheidung für eine energetische Sanierung sollte im Idealfall in ein Gesamtkonzept eingebettet sein, das auch andere Maßnahmen wie Heizungsmodernisierung, Fensteraustausch und die Nutzung erneuerbarer Energien berücksichtigt. Eine professionelle Beratung durch Energieberater und erfahrene Planer ist dabei unerlässlich, um die optimale Lösung für das jeweilige Gebäude zu finden.