Wann sich die Planung lohnt
Der Heizungstausch im Mehrfamilienhaus ist selten eine rein technische Frage
Es geht um viel Geld, um eine Festlegung für die nächsten 20 Jahre und meistens um mehrere Beteiligte, die überzeugt werden müssen. Und die Entscheidung fällt oft unter Zeitdruck – spätestens, wenn der alte Kessel ausfällt. Wer vorher plant, wählt zwischen Optionen. Wer nachher plant, nimmt, was verfügbar ist.
Anlass 01
Der Kessel wird alt
Ab etwa 20 Jahren ist der Austausch absehbar, aber noch nicht dringend. Genau das ist der richtige Moment: Sie haben Zeit für einen Variantenvergleich, für Angebote und für den Förderantrag.
Anlass 02
Die Entscheidung muss begründet werden
Ob vor der Eigentümerversammlung, dem Beirat, der Geschäftsführung oder der finanzierenden Bank – ein einzelnes Angebot reicht als Grundlage nicht. Ein nachvollziehbarer Variantenvergleich schon.
Anlass 03
Das Recht hat sich geändert
Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in Kraft seit 29.07.2026) schreibt keine pauschale Erneuerbaren-Quote mehr vor, welche Heizung eingebaut werden darf. Die Wahl ist wieder offen – und damit erklärungsbedürftig.
Anlass 04
Fördermittel sind im Spiel
Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt sein, und die Konditionen ändern sich laufend. Wer erst nach dem Defekt zu planen beginnt, verschenkt in aller Regel Fördermittel.
Sonderfall: Der Kessel ist bereits ausgefallen
Dann ist die Reihenfolge eine andere. Zuerst wird die Versorgung gesichert – über Reparatur, Teillastbetrieb oder eine Mietheizzentrale. Erst danach wird geplant. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch offen, ob in Ihrer Situation noch Zeit für ein sauberes Heizungskonzept ist oder ob zunächst etwas anderes zu tun ist.
Der häufigste teure Irrtum
Fast jede Bestandsheizung ist zu groß
Die Leistung der alten Anlage sagt nichts darüber aus, was das Gebäude tatsächlich braucht. Sie wurde vor Jahrzehnten großzügig ausgelegt, danach wurden Fenster getauscht, Dächer gedämmt, Leitungen isoliert. Trotzdem wird beim Austausch häufig einfach die alte Kesselleistung übernommen – sie steht ja auf dem Typenschild.
Das folgende Beispiel stammt aus einem realen Projekt von uns: ein Mehrfamilienhaus in München mit 30 Wohneinheiten, Baujahr 1962.
Die installierte Leistung lag bei mehr als dem Doppelten des tatsächlichen Bedarfs.
Was daraus folgt, ist keine Kleinigkeit: Anschaffungspreis, Pufferspeicher, Anschlussleistung und bei Wärmepumpen auch der Schallschutz wachsen mit der Größe der Anlage. Wer zu groß kauft, zahlt zweimal – einmal beim Einbau und danach jeden Monat im Betrieb.
Rechenbeispiel aus einem Projekt
Gas-Niedertemperaturkessel, Baujahr 2000
Raumweise berechnet nach DIN EN 12831
Ermittelt nach DIN 4708 – im Mehrfamilienhaus oft der größere Hebel
Auslegungsleistung für den neuen Erzeuger: 65 kW – halb so viel wie bisher installiert. Jedes Kilowatt darüber wäre bezahlte, aber nutzlose Leistung gewesen.
Sie zahlen für Leistung, die nie gebraucht wird
Anschaffungspreis, Pufferspeicher, Anschlussleistung und bei Wärmepumpen auch der Schallschutz wachsen mit der Größe der Anlage. Überdimensionierung ist unmittelbar bezahltes Geld.
Zu große Erzeuger takten
Sie schalten ständig ein und aus, statt gleichmäßig durchzulaufen. Das kostet Effizienz, erhöht den Verschleiß und verkürzt die Lebensdauer der Anlage.
Bei Wärmepumpen wird es doppelt teuer
Eine zu groß gewählte Wärmepumpe arbeitet dauerhaft unwirtschaftlicher. Die Fehlplanung schlägt also nicht nur einmalig beim Kauf zu Buche, sondern jeden Monat über die Stromrechnung.
Und wie sieht das bei Ihrem Gebäude aus?
Das lässt sich nicht schätzen und nicht aus der Wohnfläche ableiten – es muss gerechnet werden. Genau das ist der erste Schritt des Heizungskonzepts. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen, welche Unterlagen dafür nötig sind und was der Aufwand bei Ihrer Liegenschaft bedeutet.
Für wen wir arbeiten
Dieselbe Berechnung – drei verschiedene Aufgaben
Die Technik ist in allen Fällen die gleiche. Was sich unterscheidet, ist die Frage, die der Bericht am Ende beantworten muss.
Hausverwaltungen & WEG
Damit der Beschluss durchgeht
Sie müssen eine Entscheidung durch die Eigentümerversammlung bringen, ohne dass sie an technischen Rückfragen scheitert oder Ihnen später angelastet wird.
- Beschlussvorlage als Teil der Lieferung
- Vorstellung des Ergebnisses in der Versammlung auf Wunsch
- Dokumentierter Variantenvergleich als Nachweis sorgfältiger Vorbereitung
- Bei mehreren Objekten: Konditionen nach Absprache
Private Eigentümer eines MFH
Damit Sie nicht das Falsche kaufen
Sie entscheiden allein und tragen die Investition selbst. Was Sie brauchen, ist eine Einschätzung von jemandem, der nichts zu verkaufen hat außer der Berechnung.
- Unabhängig – wir liefern und montieren keine Anlagen
- Klare Empfehlung statt Optionsliste
- Wirtschaftlichkeit über 20 Jahre statt nur Anschaffungspreis
- Fördermöglichkeiten und der richtige Zeitpunkt dafür
Gewerbliche Bestandshalter
Damit die Zahlen belastbar sind
Sie brauchen eine Entscheidungsvorlage, die einer internen Prüfung standhält – und Planungssicherheit über den gesamten Bestand hinweg.
- Entscheidungsvorlage für Geschäftsführung oder Gesellschafter
- Betriebskosten und CO₂-Kosten über den Betrachtungszeitraum
- Vergleichbare Systematik über mehrere Liegenschaften
- Grundlage für Instandhaltungs- und Budgetplanung
Die Rechengrundlagen
Vier Auswertungen, auf denen alles Weitere aufbaut
Ohne diese Zahlen ist jede Systemempfehlung eine Vermutung. Mit ihnen lässt sich jede Variante sauber gegen jede andere stellen.
01
Wir rechnen jeden Raum einzeln
Statt die Leistung aus der Wohnfläche oder dem alten Kessel abzuleiten, wird der Wärmebedarf raumweise über die gesamte Liegenschaft ermittelt – Wärmeverluste über Wände, Fenster und Dach, Lüftungsverluste, die tiefste Außentemperatur am Standort. Fachlich ist das die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Sie bestimmt die Größe des neuen Erzeugers und ist zugleich Voraussetzung für den hydraulischen Abgleich.
02
Warmwasser wird eigens ermittelt
Im Mehrfamilienhaus ist der Warmwasserbedarf oft fast so groß wie der Heizbedarf – im Beispiel oben lag er bei drei Vierteln davon. Er ergibt sich aus Zapfstellen, Wohnungsgrößen und Belegung und wird nach DIN 4708 berechnet. Wer ihn überschlägt statt ihn zu rechnen, legt die Anlage zwangsläufig falsch aus.
03
Wir gleichen mit dem echten Verbrauch ab
Ihre Gas- oder Wärmeabrechnungen der letzten Jahre werden ausgewertet und um geschätzte Ablesungen und Witterungsausreißer bereinigt. Das verankert die Berechnung in dem, was das Gebäude tatsächlich verbraucht, und liefert die Basis für den Betriebskostenvergleich der Varianten.
04
Wir prüfen, was an Ihrem Standort überhaupt möglich ist
Ist Fernwärme verfügbar? Gibt der Untergrund genug Grundwasser her? Hält eine Wärmepumpe an diesem Aufstellort die Lärmrichtwerte ein? Passt der Speicher durch die Kellertür? Dazu kommen kommunale Wärmeplanung und behördliche Auskünfte. An diesen Fragen scheiden erfahrungsgemäß die meisten Varianten aus – nicht an der Technik.
Warum die Standortprüfung so früh kommt
Ob die Wärmepumpe am geplanten Aufstellort nachts zu laut ist, ob der Pufferspeicher überhaupt in den Keller passt, ob das Grundwasser ergiebig genug ist – das sind Fragen, die ein Projekt kippen können. Sie in der Planungsphase zu klären kostet wenig. Sie nach der Auftragsvergabe zu entdecken, kostet sehr viel.
Der Variantenvergleich
Sechs Systeme kommen auf den Prüfstand – nicht eines
Wir prüfen ergebnisoffen. Welches System am Ende passt, entscheidet sich am Gebäude und am Standort, nicht am Katalog. Varianten, die technisch, rechtlich oder wirtschaftlich ausscheiden, werden mit Begründung ausgeschlossen – auch das ist ein Ergebnis.
Luft-Wasser-Wärmepumpe
Der Standardfall, wenn das Gebäude mit ausreichend niedrigen Vorlauftemperaturen auskommt. Entscheidend sind Aufstellort und Schallschutz – im dicht bebauten Stadtgebiet ist das der kritische Punkt, nicht die Technik.
Wasser-Wasser-Wärmepumpe
Höchste und stabilste Effizienz, kein Außengerät, kein Schallthema. Hängt vollständig an der Ergiebigkeit des Grundwassers und an der wasserrechtlichen Genehmigung. Prüfung über die behördliche Standortauskunft.
Hybridanlage
Wärmepumpe für die Grundlast, Spitzenlastkessel für die kältesten Tage. Häufig die pragmatische Lösung im unsanierten Bestand mit Heizkörpern und hohen Vorlauftemperaturen.
Fernwärme
Geringste Investition, kein eigener Erzeuger, kein Schornstein, wenig Wartung. Steht und fällt mit der Netzverfügbarkeit am Grundstück und mit den Preiskonditionen des Versorgers.
Biomasse und Pellets
Erreicht hohe Vorlauftemperaturen ohne Effizienzverlust. Braucht Lagerraum, Anlieferungslogistik und mehr Wartung – im innerstädtischen Bestand meist der begrenzende Faktor.
Gas-Brennwert
Seit dem GModG wieder ohne pauschale Erneuerbaren-Quote einbaubar, unterliegt aber steigenden CO₂-Kosten und einer wachsenden Pflichtquote klimafreundlicher Brennstoffe. Wird immer als Referenzfall mitgerechnet – sonst lassen sich die Mehrkosten der übrigen Varianten gar nicht bewerten.
Die Warmwasserbereitung wird getrennt betrachtet
Unabhängig vom Wärmeerzeuger ist zu entscheiden, wie das Trinkwarmwasser erzeugt wird – klassischer Speicher, Speicherladesystem oder Frischwasserstation mit Pufferspeicher. Die Wahl beeinflusst Trinkwasserhygiene, Betriebskosten und die erreichbare Effizienz der Wärmepumpe erheblich. Im Mehrfamilienhaus ist das kein Nebenthema, sondern häufig der eigentliche Knackpunkt.
Das Ergebnis
Was Sie am Ende in der Hand halten
Ein schriftlicher Bericht, der einer kritischen Runde standhalten muss: nachvollziehbar gerechnet, mit klarer Empfehlung und offen benannten Risiken. Typischer Umfang 30 bis 40 Seiten.
01
Bestandsaufnahme
Wärmeerzeuger, Verteilnetz, Warmwasserbereitung, Zirkulation, Regelung – mit Fotodokumentation und Bewertung des Ist-Zustands.
02
Wärme- und Warmwasserbedarf
Der raumweise berechnete Wärmebedarf, der Warmwasserbedarf und die Auswertung Ihrer tatsächlichen Verbräuche – daraus die Auslegungsleistung für den neuen Erzeuger.
03
Technische Varianten und Machbarkeit
Systembeschreibung, Vor- und Nachteile, Aufstellkonzept, Schallbetrachtung, Platzbedarf. Nicht umsetzbare Varianten werden begründet ausgeschlossen.
04
Energetische Bewertung
Energiebedarf der verbleibenden Varianten, Anteil erneuerbarer Energien, CO₂-Bilanz im Vergleich zum heutigen Zustand.
05
Wirtschaftlichkeit über 20 Jahre
Investitions- und Betriebskosten, angenommene Energiepreisentwicklung, Amortisationszeitpunkt je Variante – auf Wunsch inklusive Photovoltaik-Szenario.
06
Fördermittel
Welche Bundes- und Kommunalprogramme auf Ihr Vorhaben anwendbar sind, welche Voraussetzungen gelten und in welcher Reihenfolge die Anträge gestellt werden müssen – nach dem zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden Stand.
07
Handlungsempfehlung und nächste Schritte
Eine priorisierte Empfehlung mit Begründung, benannten Restrisiken und einer konkreten Schrittfolge bis zur Umsetzung.
08
Beschluss- oder Entscheidungsvorlage
Eine kurze Zusammenfassung für diejenigen, die den Bericht nicht lesen werden: das Wesentliche auf wenigen Seiten, formuliert für die Eigentümerversammlung, den Beirat oder die interne Vorlage.
Auf Wunsch stellen wir das Ergebnis selbst vor
Ein Bericht, den niemand versteht, ändert keine Entscheidung. Deshalb übernehmen wir auf Anfrage die Präsentation – in der Eigentümerversammlung, vor dem Beirat oder intern bei Ihnen im Haus.
Für Verwaltungen heißt das: Sie müssen die technische Argumentation nicht selbst führen und stehen bei kritischen Rückfragen nicht allein. Für Eigentümer und Bestandshalter heißt es: Es sitzt jemand mit am Tisch, der die Zahlen erklären kann.
Leistung optional, Aufwand nach Absprache.
Der Ablauf
Von der ersten Frage bis zur Entscheidung
Gesamtdauer in der Regel 6 bis 10 Wochen, abhängig von der Verfügbarkeit der Unterlagen und der Zugänglichkeit des Gebäudes.
Schritt 1
Erstgespräch
15 Minuten, telefonisch, kostenlos. Wir klären Gebäudetyp, Anlass, Zeitrahmen und ob ein Heizungskonzept in Ihrer Situation überhaupt das richtige Instrument ist. Danach erhalten Sie ein Angebot mit festem Honorar.
Schritt 2
Aufnahme vor Ort
Ein Vor-Ort-Termin, ca. 2 bis 4 Stunden. Heizzentrale, Verteilung, Warmwasserbereitung, mögliche Aufstellflächen und Einbringwege werden aufgenommen und fotodokumentiert. Parallel sichten wir Ihre Unterlagen.
Schritt 3
Bedarf ermitteln
Berechnung im Büro: Wärmebedarf raumweise, Warmwasserbedarf nach Norm, Auswertung der Verbrauchsdaten. Am Ende dieses Schritts steht die Auslegungsleistung – die Zahl, an der sich alle Varianten messen lassen müssen.
Schritt 4
Varianten durchrechnen
Technische Machbarkeit am Standort, energetischer Vergleich, Wirtschaftlichkeitsrechnung über 20 Jahre, Fördermittelanalyse. Bei Bedarf holen wir Planungsvorschläge und Richtpreise von Herstellern ein.
Schritt 5
Ergebnis und Empfehlung
Sie erhalten den vollständigen Bericht samt Entscheidungsvorlage und besprechen ihn mit uns. Auf Wunsch stellen wir ihn persönlich vor. Danach entscheiden Sie – die Umsetzung ist nicht Teil dieses Auftrags und keine Verpflichtung.
Was wir von Ihnen brauchen
Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto schneller geht es. Fehlendes können wir in der Regel beschaffen oder ersetzen – sprechen Sie uns an.
- Energieausweis des Gebäudes
- Gas- oder Wärmeabrechnungen der letzten drei Jahre
- Wasserabrechnung mit Warmwasseranteil
- Bestandspläne, soweit vorhanden
- Angaben zu Baujahr und Wohnfläche
- Typenschild des vorhandenen Kessels
- Informationen zu bereits erfolgten Sanierungen
- Zugang zu Heizraum und Keller am Termin
Aus der Praxis
Ein Beispiel: Mehrfamilienhaus in München, Baujahr 1962
Eine Eigentümergemeinschaft mit drei Hausnummern und einer zentralen Gasheizung aus dem Jahr 2000 wollte wissen, was an ihre Stelle treten soll.
Was ausgeschieden ist – und warum
Die Grundwasser-Wärmepumpe hätte technisch die beste Effizienz gebracht. Die behördliche Standortauskunft ergab jedoch eine zu geringe Grundwassermächtigkeit für die benötigte Leistung.
Eine Pelletheizung scheiterte am fehlenden Lagerraum im Bestandsgebäude und am Aufwand für Anlieferung und Wartung in innerstädtischer Lage.
Fernwärme war trotz grundsätzlich geeigneter Lage nicht möglich – der Versorger konnte keinen Netzanschluss zusagen.
Was die Planung sonst noch gefunden hat
Die überschlägige Schallprognose ergab, dass die Lärmrichtwerte am vorgesehenen Aufstellort im Nachtbetrieb überschritten würden. Ein Schallgutachten und bauliche Schutzmaßnahmen mussten eingeplant werden – mit spürbaren Kosten, die sonst erst nach der Auftragsvergabe aufgetaucht wären.
Zusätzlich zeigte sich: Die erforderlichen Pufferspeicher passen nicht durch die Kellertür. Statt eines großen Speichers waren mehrere kleinere vorzusehen und der angrenzende Kellerbereich zu prüfen.
Das Ergebnis
Empfohlen wurde eine Hybridanlage aus Luft-Wasser-Wärmepumpe für die Grundlast und einem Brennwertkessel für Spitzenlast und Trinkwarmwasser – für ein unsaniertes Gebäude von 1962 mit Heizkörpern die belastbarste Kombination aus Effizienz, Versorgungssicherheit und Förderfähigkeit. Als Alternative wurde die reine Wärmepumpenlösung mit ihren Vor- und Nachteilen dargestellt. Die Entscheidung traf die Eigentümergemeinschaft.
Honorar und Förderung
Was das Heizungskonzept kostet
Wir nennen das Honorar nach dem Erstgespräch als Festpreis – nicht als Schätzung, die im Projektverlauf wächst. Was den Preis bestimmt, ist überschaubar:
- Anzahl der Wohneinheiten und Größe der Liegenschaft
- Anzahl der Gebäude und Heizkreise
- Komplexität der Anlagentechnik im Bestand
- ob eine Präsentation vor Ort gewünscht ist
Für ein Erstgespräch reicht uns die Anzahl der Wohneinheiten. Danach wissen Sie, woran Sie sind – auch wenn Sie sich gegen den Auftrag entscheiden.
Förderfähigkeit
Energetische Fachplanung und Baubegleitung ist im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude grundsätzlich förderfähig, wenn sie im Zusammenhang mit einer geförderten Maßnahme steht.
Konkrete Fördersätze nennen wir hier bewusst nicht: Die Förderrichtlinien wurden zuletzt im Juli 2026 überarbeitet und enthalten eine laufende Absenkung. Eine Zahl auf einer Website wäre in wenigen Monaten falsch.
Wir prüfen im Rahmen des Auftrags, welche Programme auf Ihr Vorhaben anwendbar sind, wie hoch die Förderung ausfällt und in welcher Reihenfolge die Anträge gestellt werden müssen. Mehr zur Heizungsförderung
Erstgespräch
Sprechen wir 15 Minuten über Ihr Gebäude
Danach wissen Sie, ob ein Heizungskonzept bei Ihnen sinnvoll ist, was es kosten würde und wie lange es dauert. Kein Vor-Ort-Termin, keine Verpflichtung.
Wenn wir zu dem Ergebnis kommen, dass Sie die Planung nicht brauchen, sagen wir Ihnen das auch.
Für das Gespräch hilfreich
- Anzahl der Wohneinheiten und Baujahr des Gebäudes
- Art und Baujahr der vorhandenen Heizung
- Ob ein fester Termin ansteht, etwa eine Eigentümerversammlung
- Ob bereits ein Angebot eines Heizungsbauers vorliegt
Einordnung
Was diese Leistung ist – und was sie nicht ist
Rund um den Heizungstausch werden vier sehr verschiedene Dinge oft in einen Topf geworfen. Die Unterscheidung spart Geld und Umwege.
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Heizungskonzept
Fachlich: Grundlagenplanung der Wärmeversorgung.
Beantwortet die Frage: Welches System passt zu diesem Gebäude – und was kostet es über 20 Jahre?
Ergebnis ist eine Entscheidungsgrundlage, keine Ausführungsplanung.
Andere Leistung
Sanierungsfahrplan (iSFP)
Betrachtet das gesamte Gebäude über 10 bis 20 Jahre – Hülle, Fenster, Dach und Anlagentechnik in sinnvoller Reihenfolge.
Sinnvoll, wenn nicht nur die Heizung ansteht. Zum Sanierungsfahrplan
Kommt danach
Ausführungsplanung
Setzt die getroffene Entscheidung um: Detailplanung, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Vergabe und Begleitung der Bauausführung.
Baut auf dem Ergebnis des Heizungskonzepts auf.
Nach der Planung
Angebot des Heizungsbauers
Ein Angebot beinhaltet konkret, welche Produkte und Leistungen die ausführende Firma liefern kann – und zu welchem Preis.
Es enthält in der Regel keinen Variantenvergleich und keinen Nachweis, dass die Leistung zum Gebäude passt. Daher ist bei größeren Projekten eine Vorplanung stark empfohlen.
„
Fast jede Bestandsheizung im Mehrfamilienhaus ist zu groß ausgelegt. Wer die neue Anlage aus der alten Kesselleistung ableitet, zahlt zwanzig Jahre lang für Leistung, die nie gebraucht wird.
Daniel Keller
Geschäftsführer · Ingenieur für Energie- und Gebäudetechnik
Häufige Fragen
Was Eigentümer und Verwaltungen uns fragen
Ausführlich zu einzelnen Heizsystemen in unseren Fachartikeln ·
