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Neue Heizung – aber welche? Wie Eigentümer die richtige Entscheidung treffen
Im Sommer denkt niemand ans Heizen, dabei ist genau jetzt der richtige Zeitpunkt, um über eine Heizungserneuerung nachzudenken. Mit der Investition in eine neue Heizungsanlage bindet sich der Gebäudeeigentümer mindestens 20 Jahre an ein Energiesystem. Deshalb sollte die Entscheidung wohl überlegt sein und alle Konsequenzen in Bezug auf die ausgewählte Technik, Fördermöglichkeiten, Betriebskosten und sich ändernde gesetzliche Anforderungen berücksichtigen. Wer für diese Überlegungen keine Zeit mehr hat, weil der alte Kessel im Winter ausfällt und schnelles Handeln erforderlich ist, wählt selten die wirtschaftlich beste Lösung. Deshalb ist es sinnvoll, sich bereits vorher Gedanken über die zukünftige Heizungsanlage für sein Gebäude zu machen.
Der neue gesetzliche Rahmen: mehr Freiheit, aber keine Garantie
Kurz vor der Sommerpause, am 10.07.2026, hat der Bundestag das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Das neue Gesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus dem Jahr 2024 ab. Die starre Regelung, dass neue Heizungsanlagen zu 65% erneuerbare Energien nutzen müssen, entfällt, genauso wie Betriebsverbote für bestimmte Systeme. Doch wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, unterliegt der sogenannten „Bio-Treppe“. Dabei muss ein steigender Mindestanteil der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff stammen:
- ab 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 2040: mindestens 60 Prozent
Für Vermieter ist eine weitere Neuregelung relevant. Bislang wurden die CO₂-Kosten in Abhängigkeit vom energetischen Zustand des Gebäudes gestaffelt zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Nach Inkrafttreten des GModG sollen Vermieter, die eine neue Öl- oder Erdgasheizung einbauen, ab 2028 die Netzentgelte für das Erdgasnetz und die CO₂-Kosten pauschal jeweils zur Hälfte tragen – unabhängig vom Gebäudezustand. Ab 2029 werden zusätzlich die Mehrkosten für die „Bio-Treppe“ zu je 50% zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Mehrkosten entstehen, weil biogene Brennstoffe teurer sind als herkömmliches Heizöl oder Erdgas. Bei steigenden Energiepreisen, Netzentgelten für das Gasnetz oder CO₂-Kosten entsteht somit nicht nur eine höhere Kostenbelastung für den Mieter, sondern auch für den Vermieter.
Technologieoffenheit bedeutet also nicht, dass alle zukünftig möglichen Optionen in Bezug auf die Aufteilung der Kosten wirtschaftlich gleichwertig sind. Das GModG sieht zudem eine Evaluierung des neuen Gesetzes im Jahr 2030 vor. Falls die Klimaziele im Gebäudesektor verfehlt werden, behält sich der Gesetzgeber Nachbesserungen vor. Eine Garantie, dass die nun beschlossenen Regeln beständig sind, gibt es also nicht.
Es hängt vom Gebäude ab, welches Heizungssystem funktioniert
Maßgeblich für die Auswahl der Heizungstechnologie sind technische Parameter:
- der Wärmebedarf des Gebäudes
- die erforderliche Vorlauftemperatur
- die Platzverhältnisse im Heizungsraum
- der Schallschutz
- die Verfügbarkeit von Fernwärme am Standort
- die Art der Warmwasserbereitung
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass zentrale Warmwassersysteme ganzjährig hohe Vorlauftemperaturen von 70 bis 80 Grad benötigen, was die Systemwahl direkt beeinflusst.
Gas-Brennwertheizung
Niedrige Investitionskosten, einfache Integration in das bestehende Heizsystem und die Fähigkeit, auch hohe Vorlauftemperaturen zu erzeugen – kurzfristig sicher die günstigste Investition. Mittel- und langfristig wahrscheinlich eine eher teure Wahl: Die Anlage erhält keine Förderung, die Kosten für CO₂-Emissionen sowie die Netzentgelte für das Erdgasnetz liegen bereits jetzt auf einem hohen Niveau und könnten weiter steigen, wenn immer weniger Heizungsanlagen ans Erdgasnetz angeschlossen sind. Zukünftig kommen die Anforderungen durch die „Bio-Treppe“ und die beschriebene Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter hinzu. Wie sich die Lage aktuell abzeichnet, ist eine erdgasbetriebene Heizung eher als kurzfristige Übergangslösung sinnvoll. Wer sich dennoch dafür entscheidet, sollte bei der Installation darauf achten, dass später ohne großen Aufwand eine Wärmepumpe nachgerüstet werden kann. Es sollten deshalb ausreichend dimensionierte Pufferspeicher, eine geeignete Hydraulik und der spätere Aufstellort für die Außengeräte berücksichtigt werden.
Luft-Wasser-Wärmepumpe
Vollständig gesetzeskonform und zu 100 Prozent förderfähig. Die Anlage bezieht ihre Energie aus der Umgebungsluft und ist damit unabhängig von den Preisen für fossile Energieträger. Für Mehrfamilienhäuser mit geringer Norm-Heizlast ist eine monovalente Wärmepumpe technisch gut geeignet. Zwei Punkte müssen von Anfang an in die Planung und Kostenrechnung einbezogen werden: der Schallschutz für das Außengerät – in dicht bebauten städtischen Lagen sind Schallgutachten und gegebenenfalls Schutzmaßnahmen zwingend erforderlich – sowie der Platzbedarf für Pufferspeicher im Heizungsraum, der bei älteren Kellerräumen mit engen Zugängen oft bauliche Anpassungen erfordert.
Hybridanlage: Wärmepumpe und Gas-Brennwertheizung
Für viele Bestandsgebäude mit Heizkörpern, höheren Vorlauftemperaturen und zentraler Warmwasserbereitung ist eine Hybridanlage der pragmatischste Weg. Die Wärmepumpe übernimmt bei gemäßigten Außentemperaturen die Grundlast im Heizbetrieb und deckt damit den weitaus größten Teil der benötigten Raumwärme ab. Der Gas-Brennwertkessel übernimmt die Spitzenlast an den kältesten Tagen und stellt ganzjährig die hygienisch notwendigen Vorlauftemperaturen für die Warmwasserbereitung sicher. Dies ist ein Vorteil gegenüber einer reinen Wärmepumpe, die für die Warmwasserbereitung oft einen elektrischen Heizstab oder Zusatzkomponenten benötigt. Der Wärmepumpenanteil ist förderfähig. Solange die Wärmepumpe im Betrieb den Vorrang hat, kommt die „Bio-Treppe“ für das eingesetzte Erdgas nicht zur Anwendung. Ab 2035 ist bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen dafür ein Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich.
Fernwärme
Wo verfügbar, ist Fernwärme eine attraktive Option: geringe Investitionskosten, kein eigener Wärmeerzeuger, kein Schornstein, kaum Wartungsaufwand für die Erzeugungsanlage. In München wird Fernwärme langfristig durch den geplanten Ausbau von Geothermie und Großwärmepumpen klimafreundlicher, ohne dass Gebäudeeigentümer selbst handeln müssen. Es können jedoch nicht alle Standorte angeschlossen werden und eine verbindliche Zusage der Stadtwerke, wann ein Standort erschlossen wird, liegt häufig nicht vor. Der kommunale Wärmeplan der LH München gibt jedoch einen Anhaltspunkt über die geplante Erschließung und ob Fernwärme an dem jeweiligen Standort grundsätzlich verfügbar sein wird.
Gemeinsame Entscheidung für Heizungstausch in WEGs
Zentralheizungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Deshalb erfordert der Einbau einer neuen Heizungsanlage einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies kann eine Hürde darstellen, da sich die Interessenlagen der Eigentümer oft stark unterscheiden. Selbstnutzer denken an die zukünftigen Heizkosten, Vermieter an Investitionskosten und Umlage, langjährige Bewohner an Verlässlichkeit. Widerstand entsteht meist nicht aus inhaltlicher Überzeugung, sondern aus Unsicherheit. Haben alle Eigentümer dieselben belastbaren Fakten, welche Systeme machbar sind, was diese kosten, welche Förderung möglich ist und wie sich die Heizung über zwanzig Jahre rechnet, schafft das häufig die Voraussetzung für einen tragfähigen Mehrheitsbeschluss.
Historisch gute Förderbedingungen in München
Die Kombination aus Bundesförderung (BEG-EM) und kommunaler Förderung der Landeshauptstadt München ist derzeit noch außergewöhnlich attraktiv:
- 30 Prozent Grundförderung (BEG-EM) auf alle klimakonformen Heizsysteme, wenn dadurch eine funktionsfähige fossil befeuerte Heizungsanlage ausgetauscht wird
- Klimageschwindigkeitsbonus für selbstnutzende Eigentümer bis Ende 2028: aktuell 16 Prozent, reduziert sich alle sechs Monate um vier Prozentpunkte
- Einkommensbonus und ggf. Familienbonus (gestaffelt) für selbstnutzende Eigentümer mit niedrigeren Einkommen
- FKG München: Wer für diese Boni nicht in Frage kommt, z.B. bei Mietshäusern, kann das Münchner Förderprogramm für klimaneutrale Gebäude (FKG) nutzen und eine zusätzliche Förderung von 15 Prozent erhalten – macht zusammen 45 Prozent für eine monovalente Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss. Hybridheizungen erhalten keine FKG-Förderung.
Die Bundesförderung ist nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 gesichert.
Wichtig – Vorhabensbeginn: Für WEGs und Einzeleigentümer gilt gleichermaßen: Der Förderantrag muss zeitlich mit der Beauftragung des ausführenden Unternehmens zusammenfallen. Vor dem Förderantrag darf weder mit den Baumaßnahmen begonnen noch eine Zahlung geleistet werden – beides würde als Vorhabensbeginn gewertet und die Förderung ausschließen. Die Lösung ist ein Liefer- und Leistungsvertrag mit einer entsprechenden Klausel mit aufschiebender Bedingung. Dabei wird der Vertrag geschlossen, tritt aber hinsichtlich der Ausführungspflicht erst in Kraft, wenn die Förderzusage vorliegt.
Der erste Schritt: Heizlastberechnung und Konzept
Unabhängig davon, für welches System man sich am Ende entscheidet: Eine normgerechte Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ist in jedem Fall erforderlich. Sie ist die Grundlage für die richtige Dimensionierung der neuen Anlage und verhindert die in Bestandsgebäuden weit verbreitete Überdimensionierung der Heizungsanlage, die zu Taktbetrieb, erhöhtem Verschleiß und schlechten Jahresarbeitszahlen bzw. Wirkungsgraden führt. Eine Heizlastberechnung ist kein optionaler Schritt, sondern der notwendige Ausgangspunkt jeder seriösen Heizungsplanung.
Auf Grundlage der Heizlastberechnung werden in einer Machbarkeitsstudie die technisch umsetzbaren Varianten geprüft, vordimensioniert, energetisch bewertet und wirtschaftlich verglichen – inklusive Fördermöglichkeiten und Handlungsempfehlung. Das Ergebnis ist ein Bericht, der dem Einzeleigentümer bzw. der Eigentümerversammlung einer WEG als belastbare Entscheidungsgrundlage dient.
Tipp: Eine solche Beratungsleistung wird bei einer anschließenden Heizungserneuerung von der KfW als Umfeldmaßnahme mitgefördert, sofern ein förderfähiges Heizsystem eingebaut wird. Die Kosten für die Konzeptentwicklung reduzieren sich dadurch erheblich.
Die Energie-Spezialisten GmbH bietet diese Leistungen als vollständiges Paket an, von der Heizlastberechnung über die Machbarkeitsstudie bis zur Beantragung der Förderung und der energetischen Baubegleitung. Im Rahmen einer unverbindlichen Erstberatung können Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen ihre Ausgangssituation besprechen und offene Fragen zu den technischen Möglichkeiten, den Kosten und den verfügbaren Fördermitteln klären.
