Was steckt hinter dem Gebäudetyp E?
Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus bauen oder renovieren, aber die zahllosen Normen, Regelwerke und Vorschriften machen das Projekt nicht nur kompliziert, sondern auch teuer. In einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum knapp ist und Baukosten steigen, erscheint das deutsche Baurecht vielen als unnötig kompliziert. Genau hier setzt der “Gebäudetyp E” an – ein innovatives Konzept, das das Bauen in Deutschland vereinfachen, beschleunigen und kostengünstiger machen soll.
Das “E” steht dabei für drei zentrale Aspekte: Einfach, Experimentell und Enthusiastisch. Es handelt sich nicht um einen konkreten Gebäudetyp mit festgelegten Parametern, sondern um einen Planungsansatz, der mehr Flexibilität beim Bauen ermöglicht – sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden.
Dieser Artikel erklärt, was der Gebäudetyp E konkret bedeutet, welche Vorteile er bietet, wo seine Grenzen liegen und wie er aus energetischer Perspektive zu bewerten ist.
Die Entstehungsgeschichte: Ein bayerischer Vorstoß wird zum bundesweiten Erfolg
Die Initiative zum Gebäudetyp E entstand 2021 in Bayern. Damals veröffentlichte die bayerische Architektenkammer den programmatischen Text “Gebäudeklasse ‘E’xperiment – Rückkehr zu den wesentlichen Grundregeln der Architektur”. Die Idee: Mehr Freiraum für Architekten und Bauherren durch Abbau überbordender Normen und Regelwerke.
Was zunächst als kleine Initiative begann, entwickelte sich innerhalb von nur drei Jahren zu einer bundesweiten Bewegung, die sowohl auf Landes- als auch auf Bundesebene grundlegende Veränderungen der Rahmenbedingungen des Bauens bewirkte.
Der Bayerische Landtag beschloss im März 2023 mit Zustimmung aller Fraktionen die Einführung des Gebäudetyps E, was unter anderem einen verbindlichen Anspruch auf Genehmigung von Abweichungen von der Bayerischen Bauordnung und die Durchführung von Pilotprojekten in allen Regierungsbezirken beinhaltete. Ende 2023 brachte das Bayerische Bauministerium schließlich insgesamt 19 Pilotprojekte auf den Weg.
Der Erfolg in Bayern machte Schule: Es folgten entsprechende Änderungen in der Musterbauordnung und in verschiedenen Länderbauordnungen, beispielsweise in Sachsen und Thüringen. Im Juli 2024 kam dann der Durchbruch auf Bundesebene mit einer umfangreichen Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen des Bundesbauministeriums sowie einem Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium – dem “Gebäudetyp-E-Gesetz”.
Was ist das Ziel des Gebäudetyp E?
Der Gebäudetyp E verfolgt mehrere Ziele:
- Kostensenkung: Durch den Verzicht auf nicht zwingend erforderliche Standards sollen die Baukosten reduziert werden. Nach Schätzungen von Fachleuten lassen sich durch den Gebäudetyp E bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten einsparen – ein erhebliches Potenzial in Zeiten steigender Baukosten.
- Vereinfachung und Beschleunigung: Der Gebäudetyp E soll Bürokratie abbauen und Bauvorhaben schneller umsetzen. Dies ist besonders wichtig angesichts des akuten Wohnraummangels in vielen Ballungszentren.
- Ressourcenschonung: Durch schlankere Bauweise und gezielten Materialeinsatz sollen Ressourcen geschont werden.
- Innovation fördern: Neue Bauweisen und Materialien sollen leichter eingesetzt werden können, ohne durch starre Normen gebremst zu werden.
Der Gebäudetyp E richtet sich dabei nicht gegen die Sicherheit oder grundlegende Qualitätsstandards beim Bauen. Vielmehr zielt er auf die Reduzierung von reinen Komfort- und Ausstattungsstandards ab, die die Baukosten in die Höhe treiben, ohne zwingend für ein gutes Wohnen notwendig zu sein.
Das Bauvertragsrecht als Kern des Problems
Ein wesentliches Hindernis für einfaches, innovatives Bauen liegt paradoxerweise nicht im öffentlichen Baurecht, sondern im privaten Bauvertragsrecht. Nach bisheriger Rechtsprechung sind Bauunternehmer und Architekten verpflichtet, bei der Errichtung eines Bauwerks automatisch die sogenannten “anerkannten Regeln der Technik” (aRdT) einzuhalten – selbst wenn diese gar nicht ausdrücklich vereinbart wurden.
Zu den anerkannten Regeln der Technik zählen nach Auffassung der Gerichte insbesondere die DIN-Normen. Viele dieser Normen sind jedoch bloße Komfortstandards und für ein gutes Wohnen nicht zwingend erforderlich. Ihre Einhaltung treibt die Baukosten in die Höhe, ohne dass dies im Einzelfall vom Bauherrn gewünscht sein muss.
Abweichungen von diesen Standards waren bisher mit erheblicher Rechtsunsicherheit verbunden. Daher wurden Bauvorhaben zumeist so ausgeführt, dass sie allen technischen Normen entsprechen – auch solchen, deren Einhaltung für gutes Wohnen nicht zwingend ist und die nicht ausdrücklich vereinbart wurden.
Das Gebäudetyp-E-Gesetz: Die zivilrechtliche Lösung
Um einfaches Bauen zu erleichtern, hat das Bundesjustizministerium das “Gebäudetyp-E-Gesetz” auf den Weg gebracht. Dieses Gesetz zielt darauf ab, das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu ändern und sieht im Wesentlichen vier zentrale Neuerungen vor:
1. Keine automatische Pflicht zur Einhaltung von Komfortstandards
Wer ein Bauwerk errichtet, soll zukünftig nur dann vertraglich dazu verpflichtet sein, reine Komfort- und Ausstattungsstandards zu erfüllen, wenn diese ausdrücklich vereinbart wurden. Im Verhältnis zu Verbrauchern gilt dabei eine Hinweispflicht: Sie müssen darauf hingewiesen werden, in welchen “Baubereichen” (z.B. Schallschutz, Elektrotechnik) von technischen Normen und Regeln abgewichen wird.
2. Erleichterung für innovative Bauweisen
Die Bundesregierung soll ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung technische Normen und Regeln zu bestimmen, die die Nutzung von innovativen, nachhaltigen oder kostengünstigen Bauweisen oder Baustoffen erheblich erschweren. Diese Normen und Regeln sollen ohne ausdrückliche Vereinbarung dann ebenfalls nicht automatisch Vertragsinhalt werden.
3. Erleichterte Vereinbarung über Abweichungen
In Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern soll die Abweichung von “anerkannten Regeln der Technik” durch Vereinbarung erleichtert werden. Dies betrifft vor allem technische Normen und Regeln, die über reine Komfort- und Ausstattungsstandards hinausgehen, deren Einhaltung aber für die Sicherheit des Bauwerks nicht unbedingt erforderlich ist.
4. Kein automatischer Sachmangel bei Abweichungen
Ein Abweichen von “anerkannten Regeln der Technik” ohne Vereinbarung soll bei Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern nicht mehr automatisch ein Sachmangel sein.
Praxisbeispiele für den Gebäudetyp E
Um die Idee des Gebäudetyps E greifbarer zu machen, hier einige konkrete Beispiele, wie Abweichungen von üblichen Standards zu Kosteneinsparungen führen können, ohne die grundlegende Funktion oder Sicherheit des Gebäudes zu beeinträchtigen:
Beispiel 1: Massivbau-Geschossdecke
Nach herkömmlicher Bauweise werden Massivbau-Stahlbetondecken in Wohnungs-Neubauten mit einer Dicke von 18 cm ausgeführt. Diese Dimensionierung erfolgt nicht primär aus statischen Gründen, sondern vor allem, um einen erhöhten Schallschutz zu erreichen. Bei einer Reduzierung der Deckendicke auf 14 cm kann die Tragfähigkeit weiterhin gewährleistet sein, während sich positive Auswirkungen auf Baukosten, Ausführungszeiten und die lichte Raumhöhe ergeben. Der Trittschall wird zwar weniger reduziert, bleibt aber möglicherweise im akzeptablen Bereich.
Beispiel 2: Holzbau-Geschossdecke
Bei einem Fußbodenaufbau mit Schüttung und Estrich wird das Schwingungsverhalten von Holzbalkendecken gemäß den aktuellen Empfehlungen des Eurocode positiv bewertet. Wird jedoch auf den Estrich verzichtet, kann das Schwingungsverhalten nach den geltenden Normen nicht mehr bewertet werden. Der Verzicht auf den Estrich führt zu einer deutlichen Kosteneinsparung und Reduzierung des Fußbodenaufbaus, ohne dass die Funktion grundsätzlich beeinträchtigt sein muss.
Beispiel 3: Anzahl an Steckdosen
Nach DIN 18015-2 sind für ein durchschnittliches Wohnzimmer mindestens vier Steckdosen vorzusehen, bei größeren Räumen sogar mehr. In einer durchschnittlichen 3-Zimmer-Wohnung mit etwa 75 m² ergäbe sich eine Anforderung von insgesamt 47 Steckdosen. Eine Reduzierung auf 24 Steckdosen kann erhebliche Kosten einsparen, ohne den Komfort wesentlich zu beeinträchtigen, wenn die Steckdosen strategisch günstig platziert werden.
Beispiel 4: Norm-Innentemperatur
Nach der DIN EN 12831-1 wird für Badezimmer eine Norm-Innentemperatur von 24 Grad Celsius gefordert, was in der Praxis oft dazu führt, dass eine Fußbodenheizung durch einen zusätzlichen Handtuchheizkörper ergänzt wird. Ein Verzicht auf diesen zusätzlichen Heizkörper und eine Ausrichtung auf 20 Grad Celsius kann Kosten sparen, ohne den grundlegenden Komfort wesentlich einzuschränken.
Bauarbeiten im Bestand: Besondere Herausforderungen
Besonders relevant ist der Gebäudetyp E für Arbeiten im Bestand. Bei der Sanierung älterer Gebäude, die oft nicht den aktuellen Normen entsprechen, können die Kosten für eine vollständige Anpassung an aktuelle Standards prohibitiv hoch sein.
Bei der Sanierung einer typischen Holzbalkendecke im Bestand würde die Einhaltung aktueller Schallschutzstandards gemäß DIN 4109-5 beispielsweise einen umfangreichen und kostenintensiven Eingriff in die Tragkonstruktion erfordern, der den Fußbodenaufbau um rund 18 cm erhöhen würde. Dies hätte weitreichende Folgen für das gesamte Gebäude, da Türen, Fensterstürze, Treppen und ggf. sogar Aufzugsanlagen angepasst werden müssten.
Eine alternative Sanierung nach dem Gebäudetyp-E-Prinzip könnte sich an den bestehenden Bauteilhöhen orientieren und den zusätzlichen Fußbodenaufbau auf maximal 2 cm begrenzen. Dabei würde eine reduzierte Trittschalldämmung verbaut und auf den Einbau eines zusätzlichen Estrichs sowie einer Ausgleichsschüttung verzichtet. Die gesetzlichen Mindestanforderungen der DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau) können dabei weiterhin eingehalten werden.
Öffentliches Baurecht: Die Rolle der Bauordnungen
Neben dem zivilrechtlichen Aspekt spielen auch die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle für den Gebäudetyp E. Die Bauministerkonferenz der Länder hat daher beschlossen, die Musterbauordnung anzupassen, um das einfache und experimentelle Bauen zu unterstützen.
Dazu gehört insbesondere die Änderung der Vorschrift zur Zulassung von Abweichungen von einer “Kann-Vorschrift” zu einer “Soll-Vorschrift” (§ 67 MBO). Dies verdeutlicht, dass Abweichungen stets dann zugelassen werden sollen, wenn die bauaufsichtlichen Anforderungen eingehalten werden, beispielsweise bei der Schaffung zusätzlichen Wohnraums in bestehenden Gebäuden durch eine Änderung des Dachgeschosses oder durch die Errichtung zusätzlicher Geschosse.
Weitere Erleichterungen in der Musterbauordnung betreffen das Bauen im Bestand. So sollen beispielsweise bei einer Umnutzung von bisher anders genutzten Räumen in Wohnraum in rechtmäßig bestehenden Gebäuden der Bestandsschutz gelten und andernfalls geltende bauaufsichtliche Anforderungen an das Gebäude und Bauteile entfallen.
Der Gebäudetyp E aus energetischer Sicht
Chancen und Herausforderungen für die Energieeffizienz
Aus energetischer Perspektive bietet der Gebäudetyp E sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Einerseits kann er durch die Reduzierung von Materialmengen und Bauteildicken zu einer besseren Ressourceneffizienz führen. Andererseits müssen die Auswirkungen auf den Energieverbrauch des Gebäudes sorgfältig abgewogen werden.
Der Verzicht auf bestimmte bauliche Standards könnte in einigen Fällen zu höheren Energieverbräuchen führen, beispielsweise wenn Wärmebrücken nicht optimal minimiert werden oder wenn auf bestimmte Dämmmaterialien oder -dicken verzichtet wird. Allerdings können intelligente, auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Lösungen durchaus energieeffizient sein, auch wenn sie von den üblichen Normen abweichen.
Entscheidend ist eine ganzheitliche Betrachtung des Gebäudes, bei der nicht einzelne Normen isoliert betrachtet werden, sondern das Zusammenspiel aller Komponenten im Gesamtsystem. So kann beispielsweise eine reduzierte Dämmdicke in Kombination mit einer effizienten Heizung und erneuerbaren Energien insgesamt zu einer guten Energiebilanz führen.
Auswirkungen auf die Gebäudeenergieberatung
Für Energieberater bedeutet der Gebäudetyp E eine Erweiterung des Handlungsspielraums, aber auch eine erhöhte Verantwortung. Die Beratung wird individueller und komplexer, da nicht mehr standardisierte Lösungen nach Normvorgaben im Vordergrund stehen, sondern maßgeschneiderte Konzepte für den jeweiligen Anwendungsfall entwickelt werden müssen.
Gleichzeitig bietet dies die Chance, innovative Lösungsansätze zu verfolgen und die Energieberatung noch stärker an den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Bauherren auszurichten. Wichtig ist dabei, dass die grundlegenden energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden.
Energetische Bewertung von Gebäudetyp-E-Projekten
Die energetische Bewertung von Gebäuden, die nach dem Gebäudetyp-E-Prinzip geplant oder saniert wurden, erfordert möglicherweise neue Ansätze. Die üblichen Berechnungsmethoden, die auf standardisierten Annahmen basieren, könnten an ihre Grenzen stoßen, wenn von diesen Standards abgewichen wird.
Es könnte daher sinnvoll sein, verstärkt auf Monitoring-Konzepte zu setzen, bei denen der tatsächliche Energieverbrauch über einen längeren Zeitraum gemessen und ausgewertet wird. So können die realen Auswirkungen der Abweichungen von Normen erfasst und für zukünftige Projekte nutzbar gemacht werden.
Rechtliche Vereinbarungen und Umsetzung
Ein zentraler Aspekt beim Gebäudetyp E ist die rechtssichere Vereinbarung von Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik. Hier muss besonders sorgfältig vorgegangen werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Anforderungen an eine wirksame Vereinbarung
Für eine rechtlich wirksame Vereinbarung der Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Zeitpunkt: Die Abweichung muss entweder bereits bei Vertragsschluss vereinbart werden oder im Laufe des Planungs-/Bauprozesses explizit vereinbart werden.
- Umfang der Aufklärung: Dem Bauherrn muss unmissverständlich deutlich gemacht werden,
- dass eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik vereinbart werden soll,
- welche Veränderungen bezüglich Funktion, Nutzung, Qualität oder Komfortstandard damit einhergehen,
- ob und wie sich das geplante Werk von vergleichbaren Werken unterscheiden wird.
Dokumentation: Obwohl grundsätzlich formfrei möglich, sollte die Aufklärung und Vereinbarung zu Beweiszwecken in Textform erfolgen.
Musterformulierungen für Verträge
Für die rechtssichere Vereinbarung von Abweichungen bieten sich beispielsweise folgende Formulierungen an:
Für den Planervertrag: “Die Parteien vereinbaren als Beschaffenheit der zu erstellenden Planung folgendes: [konkrete Beschreibung der Abweichung]. Es besteht Einigkeit zwischen den Parteien, dass die üblichen Anforderungen der anerkannten Regeln der Technik damit unterschritten werden. Der Bauherr bestätigt, hinreichend über die Einzelheiten und die Folgen der Abweichungen aufgeklärt worden und mit der Abweichung einverstanden zu sein.”
Für den Bauvertrag: “Die Parteien vereinbaren für die auszuführenden Leistungen folgende Beschaffenheit: [konkrete Beschreibung der Abweichung]. Es besteht Einigkeit zwischen den Parteien, dass die üblichen Anforderungen der anerkannten Regeln der Technik damit unterschritten werden. Der Bauherr bestätigt, hinreichend über die Einzelheiten und die Folgen der Abweichungen aufgeklärt worden und mit der Abweichung einverstanden zu sein.”
Besonderheiten bei Verbrauchern
Bei Verträgen mit Verbrauchern ist besondere Sorgfalt geboten. Zwar ist eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik auch hier grundsätzlich möglich, allerdings muss der Verbraucher besonders gründlich über die Abweichung und deren Folgen aufgeklärt werden. Zudem müssen bei Verbraucherbauverträgen im Sinne des § 650i BGB die strengen Anforderungen an den Inhalt der Baubeschreibung nach § 650j in Verbindung mit Art. 249 § 2 EGBGB beachtet werden.
Kritische Betrachtung und mögliche Bedenken
Trotz der vielen Vorteile, die der Gebäudetyp E bieten kann, gibt es auch kritische Stimmen und berechtigte Bedenken, die nicht außer Acht gelassen werden sollten.
Sicherheit und Qualität
Eine der häufigsten Sorgen betrifft die Sicherheit und Qualität der Bauwerke. Kritiker befürchten, dass der Verzicht auf bestimmte Standards zu einem Qualitätsverlust führen könnte, der langfristig teurer wird als die anfängliche Einsparung. Es ist daher wichtig zu betonen, dass der Gebäudetyp E nicht auf Kosten der Sicherheit gehen darf. Sicherheitsrelevante technische Normen bleiben weiterhin verpflichtend.
Langfristige Auswirkungen
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Könnten Gebäude, die nach dem Gebäudetyp-E-Prinzip errichtet wurden, in Zukunft schwerer zu verkaufen sein oder an Wert verlieren? Diese Frage kann derzeit nicht abschließend beantwortet werden, da noch keine Langzeiterfahrungen vorliegen. Bauherren sollten sich dieser Unsicherheit bewusst sein und bei der Entscheidung für Abweichungen von Standards auch die langfristige Perspektive berücksichtigen.
Rechtssicherheit
Trotz der gesetzlichen Änderungen bleibt abzuwarten, wie die Gerichte in Zukunft mit Streitigkeiten umgehen werden, die Gebäudetyp-E-Projekte betreffen. Die Rechtsprechung wird sich erst über die Zeit entwickeln und festigen. Es ist daher umso wichtiger, bei der Vereinbarung von Abweichungen besonders sorgfältig vorzugehen und alle Aspekte umfassend zu dokumentieren.
Fazit: Eine Chance für den Wohnungsbau
Der Gebäudetyp E stellt eine vielversprechende Initiative dar, um das Bauen in Deutschland einfacher, schneller und kostengünstiger zu gestalten. Er bietet die Chance, Baukosten zu senken und damit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne dabei grundlegende Qualitäts- und Sicherheitsstandards zu gefährden.
Besonders im Bereich des Bauens im Bestand kann der Gebäudetyp E einen wertvollen Beitrag leisten, indem er pragmatische Lösungen ermöglicht, die an die spezifischen Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes angepasst sind. So können bestehende Gebäude leichter modernisiert und an aktuelle Bedürfnisse angepasst werden, ohne dass unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen.
Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz hat der Gesetzgeber den rechtlichen Rahmen geschaffen, um Abweichungen von reinen Komfort- und Ausstattungsstandards zu erleichtern. Nun liegt es an Bauherren, Architekten, Planern und Bauunternehmen, diese neuen Spielräume kreativ und verantwortungsvoll zu nutzen.
Der Erfolg des Gebäudetyps E wird letztlich davon abhängen, ob es gelingt, eine neue Balance zu finden zwischen notwendigen Standards auf der einen Seite und mehr Flexibilität und Individualität auf der anderen Seite. Die ersten Pilotprojekte stimmen optimistisch, dass dies möglich ist.
In den kommenden Jahren wird sich zeigen, inwieweit der Gebäudetyp E tatsächlich zu einer nachhaltigen Veränderung der deutschen Baukultur führen wird. Das Potenzial dafür ist jedenfalls vorhanden – jetzt gilt es, es zu nutzen.
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