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Energieeffizienz wird zum entscheidenden Preisfaktor bei Immobilien

Energetische Sanierung Immobilienwert

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Energie Kompakt – Der Newsletter der Energie-Spezialisten

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Die energetische Qualität einer Immobilie hat sich in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Werttreiber am Immobilienmarkt entwickelt. Was früher oft als nachrangiges Kriterium betrachtet wurde, steht heute bei Kaufinteressenten ganz oben auf der Prioritätenliste. Diese Entwicklung hat sich durch die Energiekrise 2022 und die steigenden CO2-Preise noch einmal deutlich beschleunigt und ist 2025 weiterhin hochrelevant.

Aktuelle Marktsituation 2025

Die jüngsten Marktanalysen zeigen eine klare Zweiteilung des Marktes: Während energieeffiziente Immobilien auch in Zeiten steigender Zinsen vergleichsweise preisstabil bleiben, geraten unsanierte Objekte zunehmend unter Druck. Bei Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Preisaufschlag für Objekte der besten Energieeffizienzklasse A+ gegenüber der schlechtesten Klasse H inzwischen 16,6%. Bei Einfamilienhäusern fällt dieser Unterschied mit 25,4% noch deutlicher aus (AVIV Germany, 2024).

Besonders aufschlussreich ist dabei die Betrachtung der Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Energieeffizienzklassen. Schon der Sprung von der mittleren Klasse D zur Klasse A+ macht bei Häusern einen Preisaufschlag von etwa 12% aus (AVIV Germany, 2024). Dies verdeutlicht, dass sich Investitionen in die energetische Qualität einer Immobilie direkt im Marktwert niederschlagen.

Regionale Besonderheiten und Marktdynamik

Die Bedeutung der Energieeffizienz für den Immobilienwert zeigt deutliche regionale Unterschiede. In Deutschland und Frankreich sind die Preiseffekte in ländlichen Gebieten und bei Einfamilienhäusern besonders ausgeprägt. Ein Grund dafür könnte sein, dass hier die absoluten Energiekosten aufgrund größerer Wohnflächen höher ausfallen. In südeuropäischen Ländern wie Spanien und Italien zeigt sich dagegen eine stärkere Preissensibilität bei städtischen Mehrfamilienhäusern (Daikin Europe N.V., 2024).

Besonders eindrücklich lässt sich die Bedeutung der Energieeffizienz am Beispiel des Münchner Immobilienmarktes demonstrieren. Hier werden für Wohnimmobilien der Energieklassen A-B durchschnittlich 10.587 Euro pro Quadratmeter gezahlt, während vergleichbare Objekte der Klassen E-H im Schnitt nur 7.816 Euro pro Quadratmeter erzielen. Die Differenz von 2.771 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Aufschlag von etwa 35% (von Poll Immobilien GmbH, 2024).

Energieeffizienz und Vermietbarkeit

Die energetische Qualität einer Immobilie wirkt sich nicht nur auf den Verkaufspreis, sondern auch auf die Vermietbarkeit aus. Auf europäischer Ebene führen Verbesserungen der Energieeffizienz zu Mietpreissteigerungen von etwa 5 bis 18%, abhängig von verschiedenen Faktoren (Daikin Europe N.V., 2024). Dabei fallen die Auswirkungen auf die Mieten in der Regel geringer aus als auf die Verkaufspreise.

Der CO2-Preis als zusätzlicher Werttreiber

Ein wichtiger Faktor für die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz ist die CO2-Bepreisung. Bei einem unsanierten Einfamilienhaus der schlechtesten Energieklasse können die monatlichen CO2-Kosten bei einer 70m²-Wohnung von 9,80 Euro auf bis zu 51,10 Euro pro Monat steigen (ifeu, 2024). Im ungünstigsten Fall eines sehr ineffizienten Gebäudes tragen die Mieter dabei 20% der CO2-Kosten, was einer monatlichen Belastung von etwa 10,21 Euro entspricht (ifeu, 2024).

Sanierung als Wertsteigerungsstrategie

Die energetische Sanierung bietet Immobilienbesitzern die Chance auf eine nachhaltige Wertsteigerung ihrer Objekte. Je nach Ausgangszustand und Sanierungstiefe sind Wertsteigerungen zwischen 2% und 8% realistisch (Daikin Europe N.V., 2024). Besonders interessant sind die Wertsteigerungspotenziale bei der Sanierung ineffizienter Gebäude: In Italien beispielsweise beträgt die Wertsteigerung zwischen einer Klasse E und einer Klasse D etwa 5% bis 6%, bei einem Wechsel von Klasse G zu Klasse D sogar zwischen 14% und 18% (Daikin Europe N.V., 2024).

Finanzierungsaspekte und Förderung

Die Banken haben die Bedeutung der Energieeffizienz für die langfristige Werthaltigkeit von Immobilien erkannt.

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden wird in Deutschland durch verschiedene Förderprogramme unterstützt, die sowohl finanzielle Anreize bieten als auch den Immobilienwert positiv beeinflussen.

KfW-Förderprogramme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen für die Sanierung von Wohngebäuden an. Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach dem erreichten Effizienzhaus-Standard:

  • Effizienzhaus 40:
    • Standard: 20 % von maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 24.000 Euro.
    • Erneuerbare-Energien-Klasse (EE-Klasse) oder Nachhaltigkeits-Klasse (NH-Klasse): 25 % von maximal 150.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 37.500 Euro.
  • Effizienzhaus 55:
    • Standard: 15 % von maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 18.000 Euro.
    • EE-Klasse oder NH-Klasse: 20 % von maximal 150.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 30.000 Euro.
  • Effizienzhaus 70:
    • Standard: 10 % von maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 12.000 Euro.
    • EE-Klasse oder NH-Klasse: 15 % von maximal 150.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 22.500 Euro.
  • Effizienzhaus 85:
    • Standard: 5 % von maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 6.000 Euro.
    • EE-Klasse oder NH-Klasse: 10 % von maximal 150.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 15.000 Euro.
  • Effizienzhaus Denkmal:
    • Standard: 5 % von maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 6.000 Euro.
    • EE-Klasse oder NH-Klasse: 10 % von maximal 150.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 15.000 Euro.

Zusätzlich gibt es einen Bonus von 10 Prozentpunkten für die Sanierung besonders ineffizienter Gebäude, sogenannte “Worst Performing Buildings” (WPB). Dieser Bonus erhöht den Tilgungszuschuss entsprechend.

BAFA-Förderprogramm für Einzelmaßnahmen

Neben den umfassenden Sanierungen zum Effizienzhaus bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Förderungen für spezifische energetische Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden an. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Energieeffizienz von Gebäuden gezielt zu verbessern, ohne eine vollständige Sanierung durchzuführen.

Förderfähige Maßnahmen:

  • Gebäudehülle: Dämmung von Wänden, Dächern, Geschossdecken sowie der Austausch von Fenstern und Außentüren.
  • Anlagentechnik (außer Heizung): Einbau oder Optimierung von Lüftungs- und Klimaanlagen zur Steigerung der Energieeffizienz.
  • Heizungsoptimierung: Maßnahmen wie der hydraulische Abgleich oder der Austausch von Heizungspumpen zur Effizienzsteigerung bestehender Heizsysteme.

Förderkonditionen:

  • Der Grundfördersatz beträgt 15 % der förderfähigen Ausgaben.
  • Wird die Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umgesetzt, erhöht sich der Fördersatz um einen Bonus von 5 Prozentpunkten, sodass insgesamt 20 % der Kosten gefördert werden.
  • Die maximal förderfähigen Ausgaben liegen bei 30.000 Euro pro Wohneinheit.
  • Mit iSFP-Bonus erhöht sich die Grenze auf 60.000 Euro pro Wohneinheit.

Voraussetzungen:

  • Für die Antragstellung ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten erforderlich, der die geplanten Maßnahmen bestätigt und begleitet.

Durch die gezielte Förderung einzelner Maßnahmen ermöglicht das BAFA Eigentümern, schrittweise energetische Verbesserungen vorzunehmen und somit den Wert ihrer Immobilie zu steigern. Es empfiehlt sich, vor Beginn der Maßnahmen eine qualifizierte Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um die sinnvollsten Sanierungsschritte zu identifizieren und die verfügbaren Fördermittel optimal zu nutzen.

Ausblick und Empfehlungen für Immobilienbesitzer

Die Bedeutung der Energieeffizienz für den Immobilienwert wird durch verschiedene Faktoren weiter zunehmen:

  • Die CO2-Bepreisung steigt bis 2040 auf 300 Euro pro Tonne (ifeu, 2024)
  • Die europäische Gebäuderichtlinie sieht vor, dass der Energieverbrauch von Wohngebäuden bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken soll (von Poll Immobilien GmbH, 2024)
  • Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt ab 2029 steigende Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien (AVIV Germany, 2024)

Eine energetische Sanierung sollte ganzheitlich betrachtet werden und nicht ausschließlich auf die Einsparung von Energie reduziert werden. Neben der Amortisation durch niedrigere Betriebskosten spielt auch die Wertsteigerung des Gebäudes eine zentrale Rolle. Darüber hinaus verbessert eine energieeffiziente Sanierung die Vermietbarkeit der Immobilie, da Mieter zunehmend Wert auf niedrige Heiz- und Nebenkosten sowie ein angenehmes Raumklima legen. Ein Gebäude, das durch energetische Maßnahmen modernisiert wurde, kann oft schneller vermietet werden und potenziell höhere Mietpreise erzielen.

Damit zeigt sich: Die energetische Sanierung ist eine Investition in die Zukunft – nicht nur für den Klimaschutz, sondern auch zur nachhaltigen Steigerung des Immobilienwerts und der wirtschaftlichen Attraktivität auf dem Mietmarkt.

Quellenverzeichnis

AVIV Germany GmbH (2024): Bis zu 25 Prozent Preisaufschlag für beste Energiebilanz – so stark beeinflusst die Energieklasse den Immobilienwert. Pressemitteilung vom 22.02.2024.

Daikin Europe N.V. (2024): Wie der Einbau einer Wärmepumpe den Immobilienwert beeinflusst.

ifeu – Institut für Energie- und Umweltforschung (2024): Klimaschutz in Mietwohnungen: Modernisierungskosten fair verteilen.

von Poll Immobilien GmbH (2024): Energieklasse macht den Unterschied in und um München. Pressemitteilung vom 02.07.2024.

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