Die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierungsmaßnahme ist in vielen Fällen das maßgebliche Kriterium für deren Umsetzung. Bei einer klassischen Wirtschaftlichkeitsberechnung werden die Investitionskosten für die Maßnahme mit den eingesparten Energiekosten nach deren Umsetzung verglichen und ins Verhältnis gesetzt. Diese Betrachtungsweise setzt allerdings voraus, dass die Sanierungskosten und die Vorteile durch den geringeren Energieverbrauch an der gleichen Stelle anfallen. Bei selbstnutzenden Gebäudeeigentümern ist dies der Fall, sie profitieren direkt von niedrigeren Energiekosten, einer Verbesserung des Wohnkomforts und mehr Behaglichkeit. Bei vermieteten Gebäuden fallen die Investitionskosten beim Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter an, während der Mieter in der Regel von niedrigeren Energiekosten und mehr Wohnkomfort profitiert. Allerdings kann der Gebäudeeigentümer indirekt von den durchgeführten Maßnahmen profitieren, weil sich beispielsweise der Immobilienwert erhöht, die Investitionskosten zumindest teilweise an die Mieter weitergegeben werden können oder sich sein Anteil an den CO2-Kosten des Gebäudes reduziert.
In diesem Artikel werden zunächst die Grundlagen der klassischen Wirtschaftlichkeitsrechnung und die wichtigsten Einflussgrößen auf die Wirtschaftlichkeit vorgestellt und die Wirtschaftlichkeit wird für ausgewählte energetische Sanierungsmaßnahmen berechnet. Anschließend wird darauf eingegangen, wie Gebäudeeigentümer, die das Gebäude nicht selbst bewohnen, indirekt von einer energetischen Sanierung profitieren können.
Berechnung der Wirtschaftlichkeit
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit wird zwischen statischen und dynamischen Verfahren unterschieden. Statische Verfahren bewerten Investitionsentscheidung anhand von Durchschnittswerten in einer Periode. Sie lassen sich mit einem vergleichsweise geringen Informationsbedarf anwenden und sind sinnvoll zur Berechnung von Näherungswerten oder bei Investition mit geringem Volumen. Ein Beispiel für ein statisches Verfahren ist die Amortisationsrechnung, bei der die Zeitspanne ermittelt wird, in der das investierte Kapital durch erzielte Einsparungen zurückgeflossen ist. Dynamische Verfahren berücksichtigen im Gegensatz dazu die genauen Zeitpunkte der auftretenden Ein- und Auszahlung und enthalten somit den Zeitwert des Geldes. Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt und je höher der angesetzte Zinssatz ist, desto niedriger ist der heutige Wert dieser Zahlung und vice versa. Eine häufig angewandte dynamische Berechnungsmethode ist die Kapitalwertmethode. Dabei werden die einzelnen Ein- und Auszahlungen unter Berücksichtigung des Zeitpunktes, zu dem sie anfallen, auf den heutigen Wert umgerechnet. Die Summe dieser Barwerte aller Zahlungen ergibt den Kapitalwert der Investition. Ist der Kapitalwert positiv, bedeutet dies, dass die Investition über ihre gesamte Lebensdauer betrachtet und auf den heutigen Wert bezogen, einen Mehrwert generiert.
Einflussgrößen auf die Wirtschaftlichkeit
Die Höhe der Investitionskosten für energetische Sanierungsmaßnahmen hat einen starken Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit. Sie ist stark einzelfallabhängig, da sich Gebäude in ihrer Größe, ihrer Ausstattung und ihrem baulichen Zustand signifikant unterscheiden. Die Investitionskosten beinhalten die Kosten für die benötigten Materialien oder Anlagen, die Montage- bzw. Sanierungskosten und die Kosten für Umfeldmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Durchführung der energetischen Maßnahmen entstehen (z.B. die Deinstallation und Entsorgung von Altanlagen oder die Baustelleneinrichtung). Größe und Komplexität eines Gebäudes haben wesentlichen Einfluss auf die Kosten. Bei einer Außenwanddämmung sind die Kosten beispielsweise abhängig von der Fläche der Außenwand, bei der Erneuerung eines Daches von dessen Form und Komplexität, z. B. der Anzahl der Gauben, Dachfenster, etc. Zur Abschätzung der Kosten können Baukostenbücher oder aktuelle Angebote von ausführenden Firmen herangezogen werden. Die Investitionskosten sind in der Regel vor Durchführung der Maßnahme bekannt, es besteht jedoch das Risiko, dass sie sich durch unvorhergesehene Sachverhalte während der Bauphase erhöhen können.
Werden energetische Sanierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit anderen, ohnehin anstehenden Sanierungsarbeiten durchgeführt, können von den Investitionskosten die sogenannten “Sowiesokosten” abgezogen werden. Sowiesokosten fallen unabhängig von den energetischen Sanierungsmaßnahmen an, weil beispielsweise das Dach ohnehin undicht ist, der Außenputz Risse aufweist oder die Betriebserlaubnis der Heizung erloschen ist. In diesen Fällen kann im Zuge der Reparatur auch gleich eine energetische Sanierung durchgeführt werden. Den Investitionskosten für die energetischen Maßnahmen werden in diesem Fall nur die Kosten zugeschrieben, die über die ohnehin anfallenden Sowiesokosten hinausgehen. Dadurch können sich die Investitionskosten für die energetischen Maßnahmen deutlich reduzieren.
Neben Investitions- und Sowiesokosten hat die Höhe der eingesparten Energiekosten entscheidenden Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit. Diese Kostenreduzierung ergibt sich aus der Multiplikation der Energieeinsparung mit dem Preis des eingesetzten Energieträgers. Die Höhe der Energieeinsparung in Kilowattstunden (kWh), die durch eine Sanierungsmaßnahme erzielt werden kann, lässt sich vor deren Umsetzung ermitteln. Bei Dämmmaßnahmen erfolgt die Berechnung der Energieeinsparung im Rahmen der energetischen Bilanzierung des Gebäudes. Dabei wird zunächst der Gebäudeenergiebedarf im Ist-Zustand (vor der Sanierung) berechnet. Anschließend werden die durch die Sanierungsmaßnahme betroffenen Bauteile im Berechnungsmodell entsprechen der geplanten Maßnahmen verbessert und die Berechnung wird mit den gedämmten Bauteilen wiederholt. Aus dem Vergleich der Ergebnisse lässt sich die Energieeinsparung ermitteln. Bei der energetischen Optimierung von Heizungsanlagen lässt sich die Energieeinsparung oft auf Basis der verbesserten Wirkungsgrade abschätzen. Der Ertrag einer PV-Anlage kann ebenfalls mittels einer Simulation berechnet werden, dabei sind die Ausrichtung und mögliche Verschattungen zu berücksichtigen. Grundsätzlich gilt, je genauer das gewählte Berechnungsmodell für die erwartete Energieeinsparung ist, desto exakter kann sie vorab ermittelt werden und desto aussagekräftiger ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Um die Höhe der eingesparten Energiekosten zu ermitteln, wird die eingesparte Energiemenge in kWh mit dem Preis des eingesetzten Energieträgers multipliziert. Dabei ist die Entwicklung der zukünftigen Energiepreis zu berücksichtigen. Grundsätzlich gilt, je stärker die Energiepreise in Zukunft steigen, desto wirtschaftlicher ist die Investition in eine energetische Sanierungsmaßnahme. Die Energiepreise beinhalten neben den Energiebeschaffungskosten am Markt auch noch weitere Preisbestandteile, wie bei leitungsgebundenen Energien die Netzentgelte oder unterschiedliche staatliche Umlagen und Steuern. Bei fossilen Energieträgern werden in die Energiepreise seit Einführung des nationalen Emissionshandels in Deutschland auch die Kosten für CO2-Emissionen eingepreist.
Die Beschaffungskosten unterliegen den Gesetzmäßigkeiten der Preisbildung an den Energiemärkten und werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die zukünftige Entwicklung der Marktpreise ist schwer vorherzusagen. Zwar existiert eine Vielzahl von Marktmodellen, die mit unterschiedlichen Methoden versuchen, die Preise zu antizipieren, doch die Erfahrung zeigt, dass diese Preisprognosen oft nicht eingetreten sind. Insbesondere in den letzten Jahren unterlagen die Preise starken Schwankungen. So sind die Energiepreise am Anfang der Corona-Pandemie stark gesunken und haben im Jahr 2020 Tiefststände erreicht. Zwei Jahre später kam es infolge des Ukraine-Krieges zu einem starken Anstieg der Energiepreise an allen Märkten. Außerdem unterliegen die Preise seit jeher Schwankungen, die durch die wirtschaftliche Entwicklung oder politische Entscheidungen beeinflusst. Diese sogenannten externen Effekte können von den Marktmodellen nur bedingt vorhergesagt werden. Deshalb kommt es immer wieder vor, dass aufgrund der Unsicherheit der Energiepreise Investitionsentscheidungen getroffen werden, die sich im Nachhinein als unwirtschaftlich herausstellen.
Neben den Beschaffungskosten an den Energiemärkten sind in den Energiepreisen noch weitere Preisbestandteile enthalten, deren Höhe durch den Staat oder staatliche Regulierungsstellen festgelegt wird. Diese Bestandteile sind Steuern, Umlagen oder die Netzentgelte für den Transport von leitungsgebundenen Energieträgern. Die Entwicklung dieser Preiskomponenten ist stark von politischen Entscheidungen getrieben, die ebenfalls nur schwer antizipiert werden können. Die folgenden Grafiken zeigen die Entwicklung der Energiepreise für Strom, Erdgas und Heizöl in den letzten Jahren:
Bei allen Energieträgern (Strom, Erdgas und Heizöl) ist der starke Preisanstieg in den Jahren 2022 und 2023 deutlich erkennbar. Im Jahr 2025 sind die Preise wieder gesunken, liegen aber immer noch auf einem deutlich höheren Niveau als vor der Energiepreiskrise. Die zukünftige Entwicklung der Energiepreise ist schwer vorherzusagen, hat aber großen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen.
Ein weiterer Aspekt, der bei der Prognose der zukünftigen Energiepreise zu berücksichtigen ist, sind die Kosten für CO2-Emissionen. Seit Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) am 01.01.2021 unterliegen die durch Gebäudeheizungen in Deutschland verursachten direkten CO2-Emissionen dem nationalen Emissionshandelssystem (nETS). Dadurch entstehen für fossile Energieträger (wie Erdgas, Heizöl, etc.) zusätzliche Kosten, die von den Energieversorgern eingepreist und über die Energierechnungen abgerechnet werden. Die Höhe dieser Kosten ist abhängig vom CO2-Emissionsfaktor des jeweiligen Energieträgers und von den spezifischen Kosten, die als Festpreis in €/Tonne im BEHG festgelegt wurden. Aktuell (im Jahr 2025) liegt der Preis für die Emission einer Tonne CO2 bei 55 Euro. Im Jahr 2026 werden die Preise auf 65 Euro/Tonne CO2 ansteigen. Danach ist geplant den nationalen Emissionshandel an das Europäische Emissionshandelssystem (ETS) zu überführen. Die nachfolgende Tabelle zeigt welchen Einfluss der spezifische CO2-Preis auf die Brennstoffkosten hat. es im nationalen Emissionshandel bis 2026. Durch die CO2-Bepreisung entstehen beim Betrieb einer Erdgas- oder Ölheizung zusätzliche Kosten. Die folgende Tabelle zeigt, welchen Einfluss die CO2-Kosten auf die Energiepreise haben.
Vor dem Hintergrund des Klimaschutzes ist davon auszugehen, dass die CO2-Kosten in Zukunft, d.h. auch nach 2026, weiter ansteigen werden. Diese Entwicklung ist bei der Prognose der zukünftigen Energiepreise, in denen die Komponente für die CO2-Bepreisung enthalten ist, zu berücksichtigen.
Der Staat unterstützt die energetische Sanierung von Gebäuden durch teilweise großzügige Zuschüsse. Diese staatliche Förderung verbessert die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierungsmaßnahme und sollte wenn möglich in Anspruch genommen werden. Bei Einzelmaßnahmen erfolgt die Förderung in Form eines Investitionszuschusses, der direkt von den Investitionskosten abgezogen werden kann. Die Höhe der Förderungen ist vielfältig und abhängig von der durchgeführten Maßnahme. Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen ist eine Vielzahl von Einflussgrößen zu berücksichtigen, die oft im Vorfeld nicht bekannt oder mit Unsicherheiten behaftet sind. Um alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen, empfiehlt es sich, vor Beginn jedes Sanierungsprojekts einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) zu erstellen. Die Energie-Spezialisten GmbH bietet diesen Service als Auftakt für jedes Sanierungsvorhaben an. Im iSFP werden die Investitionskosten und die Sowiesokosten für unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen abgeschätzt und die Höhe der möglichen Förderung wird ermittelt. Somit stellt er wichtige Informationen für eine wirtschaftliche Bewertung von Sanierungsmaßnahmen dar. Der Sanierungsfahrplan hilft damit Fehlentscheidungen zu vermeiden und stellt sicher, dass alle Maßnahmen im Einklang mit den aktuellen gesetzlichen Anforderungen und Fördermöglichkeiten stehen. So wird eine ganzheitliche und nachhaltige Sanierungsstrategie entwickelt, die die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts optimiert.
Ein weiterer Vorteil des iSFP ist, dass er staatlich gefördert wird. Für ein Einfamilienhaus (EFH) beträgt die Förderung 650 Euro, für ein Mehrfamilienhaus (MFH) sogar 850 Euro. Zusätzlich wird die Vorstellung des iSFP bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 250 Euro gefördert. Diese finanzielle Unterstützung macht den iSFP zu einem äußerst kostengünstigen ersten Schritt auf dem Weg zu einer wirtschaftlichen und energieeffizienten Sanierung.
Wie eingangs erwähnt profitieren bei vermieteten Gebäuden in vielen Fällen zunächst die Mieter von den Vorteilen einer energetischen Sanierung, weil sich dadurch die Energiekosten verringern. Aber auch für Gebäudeeigentümer entstehen wirtschaftliche Vorteile, die bei der klassischen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berücksichtigt und im Folgenden dargestellt werden.
Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes beeinflussen den Wert einer Immobilie. Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, ist nach § 80 GEG dazu verpflichtet, dem Käufer bzw. Mieter einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis enthält die wichtigsten energetischen Kennzahlen des Gebäudes und ordnet dem Gebäude eine Energieeffizienzklasse zu. Dadurch erhält der potenzielle Käufer bzw. Mieter Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Insbesondere in Zeiten mit steigenden Energiepreisen legen Käufer und Mieter größeren Wert auf die energetischen Eigenschaften und die Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Auch das neue Gebäudeenergiegesetz hat dazu beigetragen, dass der Wert von Immobilien mit alten, fossil befeuerten Heizungsanlagen stärker gesunken ist als der Wert von Gebäuden, deren Heizungsanlage bereits den neuen GEG-Anforderungen entsprach. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern mit Gas-Etagenheizung war die Wertminderung signifikant. Wie eine Studie der Frankfurter Immobilienfirma Jones Lang LaSalle SE (JLL) zeigt, öffnete sich die Preisschere zwischen energieeffizienten Wohnimmobilen und Bestandsgebäuden mit einer schlechten Energiebilanz. Die folgende Abbildung zeigt die Wertminderung von Wohnimmobilen mit den hohen Energieeffizienzklassen A+ bis D im Vergleich zur Wertminderung von Wohngebäuden mit den niedrigen Energieeffizienzklassen E bis H im Zeitraum 2022 bis zum 1. Quartal 2024. Die Grafik zeigt auch, dass der Unterschied im Wertverlust in unterschiedlichen Städten unterschiedlich stark ausgeprägt war. So war der Unterschied im Preisrückgang z.B. in Hamburg mit -8% stärker ausgeprägt war als z.B. in München mit -3%. D. h. in Hamburg wiesen unsanierte Häuser einen mehr als doppelt so hohen Wertverlust im Vergleich zu sanierten Wohngebäuden auf als in München.
In fast allen betrachteten Städten war der Preisverfall von energetisch hochwertigen Gebäuden geringer als von Wohngebäuden mit einer geringen Energieeffizienz. Eine energetische Sanierung trägt also zum Werterhalt eines Wohngebäudes bei. Dieser Effekt ist schwer zu bewerten und wird in den herkömmlichen Wirtschaftlichkeitsmodellen für energetische Sanierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt.
In einem vermieteten Wohngebäude kann der Gebäudeeigentümer die Kosten für eine energetische Sanierungsmaßnahme über eine Erhöhung der Kaltmiete teilweise an die Mieter weitergeben. Im deutschen Mietrecht sind Mieterhöhungen stark reglementiert und an zahlreiche Bedingungen geknüpft, so dass eine Mieterhöhung nur unter engen Voraussetzungen durchgesetzt werden kann. Eine Mieterhöhung ist allerdings möglich, wenn im Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt werden. Dazu zählen auch energetische Sanierungsmaßnahmen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, wie z.B. das Anbringen einer Fassadendämmung oder der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage. Ist diese Voraussetzung erfüllt, können pro Jahr 8% der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von 6 Jahren an die Mieter weitergegeben werden. Allerdings darf die spezifische Mieterhöhung in €/m² die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3 nicht übersteigen. Weiter ist zu beachten, dass eine Sanierungsmaßnahme, durch die sich ausschließlich der Primärenergiebedarf reduziert und der Endenergiebedarf gleichbleibt, nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB zählt. Durch die Erhöhung der Kaltmiete kann sich der Gebäudeeigentümer einen Teil der Investitionskosten von den Bewohnern des Gebäudes, die unmittelbar von der Sanierungsmaßnahme profitieren, zurückholen.
Außerdem profitieren die Eigentümer von vermieteten Wohnimmobilien von einer energetischen Sanierung, durch eine Reduzierung des Vermieter-Anteiles an den CO2-Kosten. Nach dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz -CO2KostAufG) vom 05.12.2022 müssen die Kosten für CO2-Emissionen, die durch die Gebäudeheizung entstehen entsprechend dem Verantwortungsbereich und den Einflussmöglichkeiten auf den CO2-Ausstoß zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. § 5 des Gesetzes regelt die Aufteilung der Kohlendioxidkosten bei Wohngebäuden. Demnach sind die anfallenden Kohlendioxidkosten entsprechen dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen. Das Aufteilungsverhältnis ist dabei abhängig von den spezifischen CO2-Emissionen in kg CO2/m² und Jahr. Die folgende Abbildung zeigt, in welchem Verhältnis die Kosten aufgeteilt werden.
Der spezifische Kohlendioxidausstoß eines Gebäudes in kg/CO2/a ist abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes und reduziert sich, wenn energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Je besser die energetische Qualität eines Gebäudes ist, desto geringer ist der Anteil an den CO2-Kosten, der vom Vermieter zu tragen ist. Vor diesem Hintergrund ist es für den Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen interessant in Energieeffizienzmaßnahmen zu investieren, da dadurch sein Kostenanteil an den CO2-Kosten sinkt.
Vermieter von Wohnimmobilien profitieren bei der Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen in vielen Fällen von steuerlichen Vorteilen. Dabei wird unterschieden, ob es sich bei den durchgeführten Maßnahmen aus steuerlicher Sicht um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwendungen handelt. Energetische Sanierungsmaßnahmen, die z.B. in die Kategorie Erhaltungsaufwand fallen, können als Werbungskosten bei der Steuer angesetzt werden. Dabei sind Kosten, die über 4.000 Euro liegen, über einen längeren Zeitraum abzuschreiben. Alle Kosten, die darunter liegen, können noch im selben Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Durch die Abschreibungsmöglichkeit mindern Sanierungskosten das zu versteuernde Einkommen und wodurch sich die Steuerlast des Gebäudeeigentümers bzw. Vermieters verringert. Die genaue steuerliche Behandlung von energetischen Sanierungsmaßnahmen ist im Einzelfall zu prüfen.
Werden energetische Sanierungsmaßnahmen in Kombination mit der Schaffung von neuem Wohnraum umgesetzt, kann sich deren Wirtschaftlichkeit deutlich erhöhen. Das klassische Beispiel ist die energetische Sanierung des Daches in einem Mehrfamilienhaus und der gleichzeitige Ausbau des bisher ungenutzten Dachbodens zu einer Wohnung. Durch diese Maßnahmen reduzieren sich nicht nur die Energiekosten, sondern der Gebäudeeigentümer erhält zukünftig Einnahmen durch die Vermietung des geschaffenen Wohnraumes. Durch eine staatliche Förderung der energetischen Dachsanierung verringern sich die Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses. Diese Einzelfälle, in denen energetische Sanierungsmaßnahmen mit einer Wohnraumerweiterung kombiniert werden kann, sind für den Gebäudeeigentümer aus wirtschaftlicher Sicht meist sehr gut darstellbar.
Die genannten Vorteile einer energetischen Sanierung lassen sich schwer quantifizieren und werden bei der klassischen Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht berücksichtigt. Sie stellen aber dennoch einen wirtschaftlichen Vorteil für den Gebäudeeigentümer dar
Beispiele für eine wirtschaftliche Sanierungsmaßnahmen
Im Folgenden werden Sanierungsmaßnahmen vorgestellt, die sich in vielen Fällen wirtschaftlich darstellen lassen und die Wirtschaftlichkeit wird exemplarisch berechnet. Dabei wird auf das einfache statische Berechnungsverfahren auf Basis der Amortisationszeit zurückgegriffen. Dabei werden Annahmen getroffen, die für viele Gebäude charakteristisch sind, im Einzelfall aber deutlich abweichen können und dann zu anderen Ergebnissen führen.
Heizungsoptimierung in einem Einfamilienhaus
Unter Heizungsoptimierung versteht man Maßnahmen zur Verbesserung der Effizienz einer Heizungsanlage in einem Gebäude. Dazu zählt beispielsweise der Austausch von alten Umwälz- oder Zirkulationspumpen, die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs des Heizungssystems und eine Verbesserung der Dämmung an Rohren, Ventilen und Pumpen.
Alte Heizungspumpen sind häufig überdimensioniert, technisch veraltet und weisen einen hohen Stromverbrauch auf. Moderne geregelte Heizungspumpen passen sich automatisch dem aktuellen Bedarf an und sind deshalb deutlich sparsamer. Der Austausch einer Pumpe koste ca. 400 –500 Euro und kann pro Jahr über 100 Euro an Stromkosten einsparen. Der Tausch der Pumpen kann relativ einfach und schnell durchgeführt werden und die Maßnahme hat eine kurze Amortisationszeit.
Durch einen hydraulischen Abgleich wir das gesamte Heizungssystem auf den Heizwärmebedarf abgestimmt. Dazu wird zunächst der Heizwärmebedarf der einzelnen Räume berechnet und anschließend werden die Heizkörper entsprechend eingestellt. Dadurch wird die Wärme gleichmäßig verteilt wird verhindert, dass einzelne Räume entweder zu viel oder zu wenig Heizenergie erhalten. Bei vielen alten Heizungen wurde der hydraulische Abgleich nie durchgeführt bzw. nicht an eine geänderte Nutzungsbedingungen angepasst. In solchen Fällen lassen sich durch einen hydraulischen Abgleich dauerhaft bis zu 15% der Heizkosten einsparen.
In vielen Wohngebäuden ist es während der Heizperiode im Heizungskeller sehr warm. Dies liegt in der Regel an schlecht gedämmten Rohrleitungen, Ventilen oder Pumpen, die Heizungswärme abstrahlen und den Heizungskeller oder ungenutzte Räume aufheizen. Durch eine Verbesserung der Dämmung können diese Verluste vermieden werden.
Die Wirtschaftlichkeit für die Maßnahme Heizungsoptimierung in einem Einfamilienhaus mit einer zentralen Gasheizung wird entsprechend der Annahmen in der folgenden Tabelle berechnet:
Wie die Berechnung zeigt, amortisiert sich die Maßnahme nach ca. 6 Jahren. Der Energieverbrauch und die Energiekosten können dadurch nachhaltig reduziert werden.
Installation einer Photovoltaikanlage
Eine weitere Maßnahme, die in vielen Fällen wirtschaftlich dargestellt werden kann, ist die Installation einer PV-Anlage und die Nutzung des erzeugten PV-Stromes im Gebäude. In der folgenden exemplarischen Berechnung wird auf dem Dach eines Einfamilienhauses eine Anlage mit einer Leistung von 8 kWP installiert. Moderne Standard-PV-Module haben bei einer Fläche von knapp 2 m² eine elektrische Peak-Leistung von ca. 430 W. Die benötigte Dachfläche beträgt somit ca. 36 m². Die Anlage soll mit Teileinspeisung realisiert werden, d.h. der produzierte PV-Strom wird von den Bewohnern des Gebäudes teilweise selbst genutzt. Überschüssige Strommengen werden in das öffentliche Netz eingespeist und erhalten eine vom Netzbetreiber für 20 Jahre garantierte Einspeisevergütung. Um den Eigenverbrauch von PV-Strom zu erhöhen, wird ein Batteriespeicher mit einer Kapazität von 5 kWh vorgesehen. Somit werden 52% des mit der PV-Anlage produzierten Stromes im Gebäude selbst verbraucht. Die Stromgestehungskosten der PV-Anlage berechnen sich aus den Investitionskosten der Anlage und der im Laufe der Lebensdauer produzierten Strommenge, sie liegen bei rund 10 ct/kWh. Die Stromgestehungskosten liegen also deutlich unter den aktuellen Strompreisen (ca. 30 ct/kWh) bei Strombezug aus dem öffentlichen Netz. Damit ist es aus wirtschaftlicher Sicht interessant, den in der Anlage produzierten PV-Strom selbst zu verbrauchen. Je höher dieser Eigenverbrauch ist, desto besser ist die Wirtschaftlichkeit der Anlage. Durch weitere elektrische Verbraucher, wie eine Wärmepumpe, eine Klimaanlage oder ein Elektroauto, verringert sich die Amortisationszeit. Die Strommengen, die nicht im Gebäude verbraucht werden, werden ins Netz einspeist und erhalten vom Netzbetreiber die garantierte EEG-Einspeisevergütung von derzeit 8,11 ct/kWh bei Teileinspeisung.
Unter den getroffenen Annahmen beträgt die Amortisationszeit ca. 14 Jahre und liegt unterhalb der angenommenen Lebensdauer einer PV-Anlage von 20 Jahren. Wird auf den Batteriespeicher verzichtet, reduzieren sich die Investitionskosten und die Amortisationszeit der Anlage kann sich ggf. reduzieren. Die Größe des Batteriespeichers ist deshalb auf die Größe der PV-Anlage, den Stromverbrauch und das Lastprofil des Gebäudes abzustimmen.
Fassadendämmung eines Mehrfamilienhauses
Die Fassadendämmung eines Mehrfamilienhauses kann wirtschaftlich dargestellt werden, wenn Sowiesokosten und die staatliche Förderung berücksichtigt werden. Die kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses und die dadurch geringere Fassadenfläche wirkt sich positiv auf die Investitionskosten aus. Die Brennstoffkosten haben dabei Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit. Wird das Gebäude wie im vorliegenden Fall mit Fernwärme beheizt, lässt sich die Wirtschaftlichkeit einfacher darstellen als bei einer Heizung, die mit dem aktuell spezifischen günstigeren Brennstoff Erdgas betrieben wird. Anhand eines realen Beispiels für ein Mehrfamilienhaus in München wird die Wirtschaftlichkeit wie folgt berechnet.
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