In Deutschland gehören rund 10 Millionen Wohnungen zu etwa 2 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) – das ist etwa ein Viertel aller Wohnimmobilien im Land. Doch viele dieser Gebäude sind in die Jahre gekommen, und notwendige energetische Sanierungen wurden über Jahre hinweg aufgeschoben. Das Ergebnis ist ein wachsender Sanierungsstau, der nicht nur die Energiekosten für Bewohner steigen lässt, sondern auch den Wert der Immobilien langfristig mindert. Eigentümer stehen dadurch vor einer doppelten Herausforderung: steigende Betriebskosten und zunehmender Investitionsdruck. Umso wichtiger ist es jetzt, Sanierungsmaßnahmen strategisch zu planen und umzusetzen, bevor die Versäumnisse zur Kostenfalle werden.
Ursachen für den Sanierungsstau
Die Ursachen für diesen Sanierungsstau sind vielfältig, sie reichen von strukturellen und finanziellen bis hin zu zwischenmenschlichen Faktoren. Mehr als 70 % der Mehrfamilienhäuser in Deutschland wurden vor dem Jahr 1978 errichtet, in einer Zeit also, in der es kaum Anforderungen an Wärmeschutz oder energieeffiziente Gebäudetechnik gab. Diese Gebäude sind zwischenzeitlich in die Jahre gekommen und entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards.
Außerdem wurden in vielen WEGs noch keine energetischen Sanierungsmaßnahmen umgesetzt. Dies liegt häufig daran, dass diese Maßnahmen in der Regel das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Zentralheizung etc.) betreffen und deshalb ein mehrheitlicher Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist, um sie umzusetzen. Die Entscheidungsprozesse innerhalb einer WEG sind meist komplex und langwierig.
Zudem sind die Interessenlagen der einzelnen Eigentümer oft unterschiedlich – sie hängen zum Beispiel davon ab, ob jemand die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet. Hinzu kommen technische Herausforderungen, fehlende Informationen, hohe Investitionskosten und unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten der Eigentümer.
Die Kombination dieser Faktoren hat dazu geführt, dass der Sanierungsstand von Wohngebäuden, die als WEG organisiert sind, deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Vorteile der energetischen Sanierung in Mehrfamilienhäusern
Dabei liegen die Vorteile einer energetischen Sanierung auf der Hand. Durch eine Verbesserung des Wärmeschutzes und der Gebäudetechnik verringern sich die Energiekosten. In einer energetisch sanierten Wohnung, die im Winter angenehm warm, im Sommer nicht zu heiß und gut belüftet ist, verbessern sich Wohnkomfort und Behaglichkeit. Dies trägt zur Gesundheit und zum allgemeinen Wohlbefinden der Bewohner bei.
Außerdem ist der Immobilienwert von sanierten Gebäuden mit guten energetischen Kennzahlen in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Ist eine Wohnung vermietet, kann der Eigentümer zusätzlich von Steuervorteilen, ggf. einer Erhöhung der Kaltmiete und geringeren Kosten für CO₂-Emissionen profitieren.
In vielen Fällen lassen sich die Sanierungskosten durch die Nutzung von staatlichen Fördermitteln deutlich reduzieren.
Optimierung der Entscheidungsfindung in WEGs
Energetische Sanierungsmaßnahmen in WEGs stellen in der Regel bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum dar, worüber die Versammlung der Eigentümer mehrheitlich zu entscheiden hat.
Eine häufige Ursache für den Sanierungsstau bei WEGs ist der komplexe Entscheidungsfindungsprozess innerhalb der Eigentümergemeinschaft und dass es für die notwendigen Entscheidungen keine Mehrheit gibt. Die Herausforderung besteht darin, die unterschiedlichen Interessen der Eigentümer der WEG in Einklang zu bringen.
Diese resultieren aus dem unterschiedlichen Alter der Eigentümer, der Lebenslage, in der sie sich befinden, ihren finanziellen Möglichkeiten, ihren Zielsetzungen, Vorkenntnissen, Erfahrungen und Wertvorstellungen.
Aufgrund dieser Unterschiede werden Entscheidungen häufig nicht rational getroffen. Um eine gemeinsame oder zumindest mehrheitliche Entscheidung herbeizuführen, ist es notwendig, möglichst viele Eigentümer beim Entscheidungsfindungsprozess mitzunehmen, eventuellen Widerständen im Vorfeld zu begegnen und sich in die Sichtweise des jeweils anderen hineinzuversetzen.
Dies kann durch Transparenz und die Bereitstellung der gleichen Informationen für alle Eigentümer erreicht werden. Vor diesem Hintergrund sollte der erste Schritt in diesem Prozess eine gründliche und objektive Bestandsaufnahme des Gebäudes sein. Dies kann im Rahmen einer unabhängigen Energieberatung geschehen.
Dabei werden der Ist-Zustand erfasst, energetische Schwachstellen identifiziert und sinnvolle Sanierungsmaßnahmen bewertet. Für jede vorgeschlagene Maßnahme werden Energie- und Energiekosteneinsparungen, Investitionskosten und die Höhe der möglichen Förderung ermittelt. Anschließend wird die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme berechnet.
Die Ergebnisse werden in einem Bericht zusammengefasst und mit ausreichender Vorlaufzeit vor der Eigentümerversammlung an alle Eigentümer der WEG verteilt. Auf der Eigentümerversammlung werden die Ergebnisse vorgestellt, besprochen und eventuelle Fragen geklärt.
Kommen die Eigentümer zu dem Ergebnis, eine Maßnahme umsetzen zu wollen, wird die Hausverwaltung beauftragt, Angebote dafür bei ausführenden Fachunternehmen einzuholen. Bei komplexeren Sanierungsvorhaben empfiehlt es sich, Experten für die Fachplanung, Ausschreibung und Baubegleitung einzubinden.
Liegen mindestens drei Angebote für eine Maßnahme vor, kann die Eigentümergemeinschaft auf der nächsten Versammlung darüber entscheiden und eine Firma beauftragen.
Bis zur Umsetzung einer Maßnahme sind also mehrere Versammlungen nötig, die federführend von der Hausverwaltung organisiert und vorbereitet werden. Da die Eigentümerversammlung in vielen WEGs nur einmal pro Jahr stattfindet, kann es von der ersten Initiative bis zur vollständigen Umsetzung mehrere Jahre dauern.
Hat die WEG einen Verwaltungsbeirat, begleitet dieser den Sanierungsprozess und nimmt eine wichtige Vermittlungsrolle zwischen Eigentümern und Hausverwaltung ein, indem er die Eigentümer über neue Entwicklungen informiert, die Interessen der unterschiedlichen Eigentümer aufnimmt und die Hausverwaltung steuert.
Die folgende Abbildung zeigt den Prozess der Entscheidungsfindung und Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen in einer WEG.
Ablauf des Sanierungsprozesses in einer WEG
Der Hausverwaltung kommt bei der energetischen Sanierung von Immobilien einer WEG eine Schlüsselrolle zu. Sie übernimmt die organisatorischen Aufgaben, lädt zu Eigentümerversammlungen ein, bereitet diese vor und beauftragt den Energieberater oder den Fachplaner. In vielen Fällen, insbesondere wenn keine externen Fachplaner hinzugezogen werden, kümmert sie sich um die Angebote von ausführenden Firmen, begleitet die Umsetzung, prüft Rechnungen und regelt nach Fertigstellung die Abnahme.
Die Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen ist also nicht trivial und erfordert neben einer geschickten Steuerung des Prozesses auch ein technisches Grundverständnis über die durchgeführten Maßnahmen und wirtschaftliche Kenntnisse in Bezug auf Finanzierung und die Förderung der Maßnahmen.
Aus diesem Grund bieten wir für Hausverwaltungen, Verwaltungsbeiräte und Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften ein Seminar zum Thema Umsetzen von energetischen Sanierungsmaßnahmen in WEGs an. Das Seminar richtet sich an Hausverwalter von WEGs, Verwaltungsbeiräte und interessierte Eigentümer von WEGs. Es gliedert sich in fünf unabhängige Themenblöcke:
Themenblock 1: Einführung in das Thema energetische Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften
Themenblock 2: Planung und Umsetzung von Maßnahmen an der Gebäudehülle
Themenblock 3: Energetische Sanierung der Gebäudetechnik (Heizung, Warmwasser, Lüftungs- und Klimaanlagen)
Themenblock 4: Planung, Errichtung und Betrieb von PV-Anlagen in WEG’s
Themenblock 5: Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und staatliche Förderung von energetischen Sanierungsarbeiten in WEG’s
Zeitplan und Inhalte des Seminars zum Thema energetische Sanierung in WEGs
Informationen und die Möglichkeit zur Anmeldung für das Seminar finden Sie auf dieser Internetseite: https://www.netzeroacademy.de/energetische-sanierungen-wegs
Fazit: Der Weg aus dem Sanierungsstau führt über Planung und Beteiligung
Der energetische Zustand vieler Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland ist dringend sanierungsbedürftig. Der bestehende Sanierungsstau betrifft nicht nur die Energieeffizienz und den Wohnkomfort, sondern auch die langfristige Wirtschaftlichkeit und den Werterhalt der Immobilien. Viele Eigentümer stehen heute vor der Herausforderung, hohe Energiekosten zu tragen und gleichzeitig wachsende Anforderungen an die Energieeffizienz zu erfüllen – oft ohne klare Orientierung, wie der Weg zu einer erfolgreichen Sanierung aussehen kann.
Eine energetische Sanierung in der WEG ist kein Selbstläufer. Sie erfordert frühzeitige Planung, Transparenz im Entscheidungsprozess und ein hohes Maß an Kommunikation zwischen den Eigentümern. Unterschiedliche Interessen, finanzielle Spielräume und technische Unklarheiten führen oft zu Verzögerungen oder Blockaden. Genau hier ist professionelle Unterstützung entscheidend: Energieberater, Fachplaner und eine gut organisierte Hausverwaltung spielen eine Schlüsselrolle, um Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Fördermöglichkeiten realistisch zu bewerten und Projekte auf den Weg zu bringen.
Mit klaren Informationen, einer nachvollziehbaren Planung und der Einbindung aller Beteiligten lassen sich auch größere Sanierungsprojekte gemeinschaftlich umsetzen. Wer frühzeitig handelt, profitiert nicht nur von Förderprogrammen und geringeren Energiekosten, sondern trägt auch aktiv zum Werterhalt und zur Zukunftsfähigkeit der Immobilie bei – und leistet darüber hinaus einen wichtigen Beitrag zur Klimaschutzstrategie im Gebäudebestand.
Weitere Beiträge der Energie-Spezialisten
Welche Heizung ist ab 2025 erlaubt?
