Hohe Energiepreise und strengere gesetzliche Vorgaben für Heizungsanlagen haben in den letzten Jahren die energetischen Eigenschaften von Gebäuden stärker in den Fokus gerückt. Aber nicht nur beim Verkauf oder bei Neuvermietung spielen die Energiekennzahlen eine wichtigere Rolle, auch bei der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter oder für die Klassifizierung von Gebäuden nach der novellierten EU-Gebäuderichtlinie sind sie von Bedeutung. Der Energieausweis ist die energetische Visitenkarte eines Gebäudes, er enthält die wichtigsten energetischen Kennzahlen und liefert die Grundlage für die Bestimmung der Energieeffizienzklasse. In diesem Artikel wird auf die rechtlichen Grundlagen von Energieausweisen eingegangen, die wichtigsten Regeln bei der Erstellung und die unterschiedlichen Arten werden vorgestellt, die darauf enthaltenen Kennzahlen und die Einteilung der Energieeffizienzklassen werden erläutert.
Rechtliche Grundlagen für Energieausweise
Die rechtlichen Grundlagen für Energieausweise wurden bereits im Jahr 2002 durch die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) geschaffen. Bis die Richtlinie vollständig in deutsches Recht umgesetzt wurde, hat es allerdings einige Zeit gedauert. Erst durch die EnergieEinsparverordnung (EnEV 2007) wurden Energieausweise zum 01.10.2007 für Bestandsgebäude in Deutschland verpflichtend eingeführt. Seitdem haben sich die Regeln für die Erstellung und die in den Ausweisen enthaltenen Informationen mehrmals geändert. Aktuell sind die Bestimmungen zu Energieausweisen in den §§ 80 – 85 des Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Zusätzlich zu den Vorgaben des GEG werden durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in regelmäßigen Abständen Muster-Energieausweise veröffentlicht, die das optische Erscheinungsbild der Energieausweise vorgegeben.
Nach dem GEG sind Energieausweise für neu errichtete Gebäude und für Bestandsgebäude, an denen umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, verpflichtend vorgeschrieben. Außerdem ist ein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes, z. B. eine Wohnung, verkauft oder neu vermietet wird. Verkäufer, Vermieter oder Immobilienmakler haben spätestens beim Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dabei ist zu beachten, dass die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises 10 Jahre beträgt. Ist der Ausweis abgelaufen, muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden. Die Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind verpflichtet, nach Empfang des Energieausweises ein Informationsgespräch mit einem Energieberater zu führen. Allerdings nur dann, wenn das Gespräch kostenlos angeboten wird.
Gebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr, der auf einer behördlichen Nutzung beruht, sind verpflichtet, einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Gebäude mit mehr als 500 m² und starkem Publikumsverkehr, der nicht auf einer behördlichen Nutzung beruht, z. B. bei einem Ladengeschäft, einem Krankenhaus oder einer Turnhalle, besteht die Aushangpflicht nur dann, wenn bereits ein Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Die Aushangpflicht begründet in diesen Fällen also keine Ausstellungspflicht.
Gebäude, die nicht neu vermietet oder verkauft werden und öffentliche Gebäude, die nicht unter die Aushangpflicht fallen, benötigen keinen Energieausweis. Außerdem sind Baudenkmäler grundsätzlich von der Ausweispflicht befreit. Genauso wie Gebäude mit einer Nettogrundfläche von kleiner 50 m² und Gebäude, die nicht unter das Gebäudeenergiegesetz fallen. Das sind z.B. Gebäude, die unbeheizt und nicht klimatisiert sind.
Grundsätze beim Erstellen von Energieausweisen
Energieausweise werden grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt. Energieausweise für einzelne Wohnungen oder Gebäudeteile sind nicht vorgesehen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es für gemischt genutzte Gebäude nach § 106 GEG. In diesem Fall sind die Teile eines Wohngebäudes, die sich wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche darstellen, getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. Für diese Teile ist dann ein separater Energieausweis auszustellen.
Grundsätzlich sind zwei Arten von Energieausweisen zulässig, der Energiebedarfsausweis nach § 81 GEG und der Energieverbrauchsausweis nach § 82 GEG. Durch das Nebeneinander von Bedarfs- und Verbrauchsausweis soll einerseits einer möglichst guten Beschreibung des energetischen Gebäudezustandes und andererseits einem vertretbaren finanziellen und administrativen Aufwand bei der Erstellung des Energieausweises Rechnung getragen werden.
Die Grundlage für den Energiebedarfsausweis ist der berechnete Energiebedarf eines Gebäudes bei normierten Randbedingung. Dabei wird ein Gebäudemodell erstellt, das die Kubatur des Gebäudes, die energetischen Eigenschaften der Bauteile und die eingebaute Anlagentechnik abbildet. Anschließend wird mit einem Simulationsprogramm unter Berücksichtigung von normierten Randbedingungen (z. B. standardisiertes Nutzungsverhalten, Berücksichtigung von Klimadaten, etc.) der theoretische Energiebedarf nach den Vorgaben der DIN V 18599 berechnet. Die auf diese Weise berechneten Energiebedarfe sind unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten und können deshalb von den gemessenen Energieverbräuchen abweichen. Andererseits ermöglichen die berechneten Werte einen objektiven Vergleich der Energiestandards unterschiedlicher Gebäude.
Die Grundlage für den Energieverbrauchsausweis sind die tatsächlichen, gemessenen Energieverbräuche des Gebäudes. Bei Wohngebäuden sind dabei nur die Energieverbräuche für Heizung und Warmwasser zu berücksichtigen. Bei Nichtwohngebäuden sind zusätzlich die Verbräuche für Kühlung, Lüftung und die eingebaute Beleuchtung zu berücksichtigen. Die angesetzten Verbrauchsdaten müssen durch die Abrechnungen der Energielieferanten nachgewiesen werden. Dabei sind die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde zu legen, wobei die jüngste verwendete Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf. Der im Energieausweis ausgewiesene Energieverbrauch entspricht dem durchschnittlichen Verbrauch im zugrunde gelegten Zeitraum. Längere Leerstände sind bei der Ermittlung des Durchschnittsverbrauches angemessen zu berücksichtigen. Wetter und Außentemperaturen haben großen Einfluss auf den Heizwärmebedarf eines Gebäudes. Deshalb müssen die im Energieausweis gezeigten Verbrauchswerte um die Witterungseinflüsse bereinigt werden. Trotz dieser Korrekturen werden die ermittelten Verbrauchswerte stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner des Gebäudes beeinflusst. Eindeutige Aussagen bzw. ein Vergleich der Verbrauchswerte von unterschiedlichen Gebäuden sind deshalb nicht unbedingt aussagekräftig.
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 entsprechen, dürfen keine Energieverbrauchsausweise ausgestellt werden. Für diese Gebäude sind nur Energiebedarfsausweise zulässig. Alle anderen Wohngebäude und alle Nichtwohngebäude können zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis wählen.
Sofern alle benötigten Verbrauchsdaten und Energierechnungen vorliegen, ist es in der Regel einfacher, einen Verbrauchsausweis auszustellen, als ein Gebäudemodell zu erstellen und den theoretischen Energiebedarf entsprechend der Norm zu berechnen. Deshalb sind die Kosten für die Erstellung eines Energieverbrauchsausweises in der Regel niedriger als bei einem Energiebedarfsausweis.
Das Nebeneinander von Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis führt in der Praxis gelegentlich zu Verwirrung, da sich die Energiekennzahlen für das gleiche Gebäude je nach Art des Energieausweises unterscheiden können. Allerdings sind beide Ausweisarten gültig und gleichwertig, obwohl die Methodik bei der Erstellung und die Datengrundlage unterschiedlich sind.
Energiekennzahlen und Klassifizierung von Gebäuden
Der Energieausweis enthält die spezifischen Energiekennzahlen des Gebäudes für Endenergie und Primärenergie in kWh/m2a.
Endenergie bezeichnet dabei die Energiemenge, die dem Gebäude z.B. in Form von Brennstoffen oder von elektrischer Energie von außen zur Verfügung gestellt wird. Der Endenergieverbrauch kann z.B. über den Stromzähler oder auf der Heizölrechnung direkt abgelesen werden. Die bereitgestellte Endenergie wird vom Energieversorger abgerechnet. Der Endenergieverbrauch ist somit ausschlaggebend für die Höhe der Energiekosten des Gebäudes.
Damit die Endenergie am Gebäude bereitgestellt werden kann, sind vorgelagerte Prozesse notwendig, für die ebenfalls Energie aufgewendet werden muss, z. B. die Energie für die Gewinnung, Umwandlung, ggf. Speicherung und Verteilung des jeweiligen Energieträgers. Bei der Primärenergie wird im Unterschied zur Endenergie der Energieaufwand dieser vorgelagerten Prozesskette mitberücksichtigt. Durch diese ganzheitliche Betrachtungsweise wird ein Vergleich zwischen den unterschiedlichen Energieträgern (z.B. Strom, Erdgas, Heizöl, etc.) möglich. Um die für die Gebäudeversorgung eingesetzte Primärenergie zu ermitteln, wird die Endenergie mit einem spezifischen Faktor multipliziert. Diese Primärenergiefaktoren sind abhängig vom eingesetzten Energieträger, sie werden per Definition im Gebäudeenergiegesetzes (Anlage 4) festgelegt. Erneuerbare Energien, die im räumlichen Zusammenhang des Gebäudes erzeugt und für die Gebäudeenergieversorgung eingesetzt werden, wie z. B. der Strom aus einer Photovoltaikanlage, werden mit einem Primärenergiefaktor von Null bewertet und reduzieren dadurch die zur Gebäudeversorgung eingesetzte Primärenergie. Dadurch kann abhängig vom eingesetzten Energieträger der Kennwert für die Primärenergie über oder unter dem Wert für die Endenergie liegen.
Im Energieausweis sind die spezifischen Energiekennzahlen des Gebäudes für Endenergie und Primärenergie in kWh/m2a aufgeführt. Der Wert für Endenergie ist ausschlaggebend für die Einstufung des Gebäudes in eine Energieeffizienzklasse. Energieeffizienzklassen werden auf einer Skala von A+ bis H und in ein Farbschema von grün bis rot eingeteilt. Eine Einstufung in die Energieeffizienzklassen A+ bis B deutet auf eine sehr hohe Energieeffizienz hin, z. B. bei Neubauten. Bestandsgebäude, die bereits teilweise modernisiert wurden, werden in die Klassen C bis G eingeordnet. Die Kategorie H stellt die schlechteste Bewertung dar, sie ist bei alten und unsanierten Bestandsgebäuden anzutreffen. Für Gebäudeeigentümer, die das Förderprogramm der KfW-Bank für eine Komplettsanierung (KfW-Programm 261) in Anspruch nehmen wollen, kann eine Klassifizierung in Kategorie H jedoch auch Vorteile bieten. Gebäude der Kategorie H gelten grundsätzlich als „Worst Performing Building“, was bei dem Programm einen zusätzlichen Bonus und eine höhere Förderung bedeutet.
Im Rahmen einer Studie wurde im Jahr 2019 die Häufigkeit der Effizienzklassen nach Endenergiebedarf bei deutschen Wohngebäuden untersucht. Die Häufigkeitsverteilung in Abbildung 3 zeigt, dass große Teile des deutschen Wohngebäudebestandes eine geringe Energieeffizienz aufweisen. 55 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser weisen eine Effizienzklasse F und schlechter auf. Bei den Mehrfamilienhäusern liegt der Anteil der Effizienzklassen F, G und H bei gut 30 Prozent.
Auswirkungen der Effizienzklasse auf den Gebäudewert
Die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes, wie sie im Energieausweis ausgewiesen wird, hat unmittelbare Auswirkungen auf den Marktwert und die Attraktivität einer Immobilie. Gebäude mit einer hohen Effizienzklasse (A+ bis B) sind für Käufer und Mieter attraktiver, da sie niedrigere Betriebskosten und einen geringeren CO2-Ausstoß versprechen. Dies kann zu höheren Verkaufspreisen und kürzeren Vermarktungszeiten führen, wie eine Erhebung des Schweizer Immobilienbewerters PriceHubble AG für die Landeshauptstadt München zeigt:
Im Gegensatz dazu können Immobilien mit niedrigen Effizienzklassen (F bis H) deutlich im Wert gemindert sein, da sie hohe Energiekosten und dringenden Sanierungsbedarf signalisieren. Eine Verbesserung der Energieeffizienzklasse durch gezielte Sanierungsmaßnahmen kann somit eine lohnende Investition sein, die nicht nur die laufenden Kosten senkt, sondern auch den Gesamtwert der Immobilie nachhaltig steigert. Mögliche Sanierungsmaßnahmen sind eine Verbesserung der Dämmung, die Umstellung auf eine effizientere Heizungsanlage, bessere Fenstern oder die Beseitigung von eventuellen energetischen Schwachstellen. Der Energieausweis enthält Vorschläge für energetische Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.
Fazit und Handlungsempfehlungen für Gebäudeeigentümer
Der Energieausweis ist mehr als ein bürokratisches Erfordernis. Er ist bereits heute für viele Immobilieneigentümer unverzichtbar und wird durch die novellierte EU-Gebäuderichtlinie künftig noch zusätzlich an Stellenwert gewinnen. Er dient als Nachweis der energetischen Qualität eines Gebäudes, ist in bestimmten Fällen gesetzlich vorgeschrieben und beeinflusst bei Öl- bzw. Erdgasheizungen die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter. Was viele nicht wissen: Die Energieeffizienzklasse im Energieausweis ist mittlerweile ein gewichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Zusammenfassend die wichtigsten Fakten zum Thema Energieausweis:
Wer braucht wann einen Energieausweis?
- Beim Verkauf oder bei Vermietung: Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Dies gibt Käufern und Mietern wichtige Informationen zur energetischen Beschaffenheit der Immobilie.
- Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen: Nach Abschluss größerer energetischer Sanierungen ist ein neuer Energieausweis erforderlich, um die verbesserten energetischen Eigenschaften zu dokumentieren.
Welcher Energieausweis ist der Richtige?
- Energiebedarfsausweis: Dieser Ausweis basiert auf Berechnungen, die den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes unter standardisierten Bedingungen ermitteln. Er eignet sich besonders für Neubauten, unsanierte Altbauten oder Gebäude, bei denen keine verlässlichen Verbrauchsdaten vorhanden sind (z.B. Mehrfamilienhäuser mit dezentralen Etagenheizungen).
- Energieverbrauchsausweis: Dieser Ausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre und bietet eine realitätsnahe Darstellung des Energieverbrauchs der aktuellen Bewohner. Er ist oft schneller und kostengünstiger zu erstellen, setzt jedoch voraus, dass entsprechende Verbrauchsdaten verfügbar sind.
Wie kommt man an einen Energieausweis?
- Beauftragung eines Energieberaters: Ein Energieberater erstellt den Energieausweis und bietet zudem wertvolle Beratung zur Steigerung der Energieeffizienz Ihres Gebäudes.
- Ein Energieausweis kann prinzipiell auch durch Architekten, Bauingenieure und Handwerksmeister der einschlägigen Fachrichtungen ausgestellt werden.
- Unser Angebot – Energie-Spezialisten GmbH: Bei der Energie-Spezialisten GmbH erhalten Sie einen Energieausweis kostenlos zur Energieberatung dazu. Bei der Energieberatung mit Vor-Ort-Termin, die vom Bund gefördert wird, analysieren unsere Spezialisten Ihre Immobilie, identifizieren Einsparpotenziale und entwickeln gemeinsam mit Ihnen einen individuellen Sanierungsplan. So erhalten Sie nicht nur einen Energieausweis, sondern auch konkrete Empfehlungen zur Optimierung der Energieeffizienz Ihrer Immobilie.
Weitere relevante Themen im Zusammenhang mit Energieausweisen, bei denen wir Sie beraten können:
- Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen sind sinnvoll, um die Energieeffizienz zu steigern und die Energiekosten zu senken? Von der Dämmung bis zur Modernisierung der Heizungsanlage bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, die energetische Qualität Ihres Gebäudes zu verbessern.
- Fördermöglichkeiten: Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme, die Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz unterstützen. Fördergelder können die Investitionskosten erheblich senken und die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen steigern.
- Erneuerbare Energien: Die Integration von erneuerbaren Energien, z. B. durch Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen senkt Ihre Energiekosten und verbessert die CO2-Bilanz Ihrer Immobilie.
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