Der Gebäudebestand in Bayern bietet erhebliches Potenzial für Wertsteigerung bei gleichzeitiger Risikominimierung für die Eigentümer. Wer zudem staatliche Fördermittel professionell nutzt, kann die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen deutlich verbessern.
Die regulatorischen Anforderungen im Gebäudebestand verschärfen sich kontinuierlich. Eine wichtige Rolle spielen dabei gerade für die Wohnungswirtschaft bestimmte Nachhaltigkeitskriterien, Stichwort ESG-Konformität. Der Gebäudeenergieverbrauch ist aber nicht nur bei ESG-Ratings wichtig, sondern wird zunehmend auch bei der Finanzierung und Vermietbarkeit der Objekte zum wertbestimmenden Faktor. Institutionelle Investoren prüfen Portfoliorisiken unter Nachhaltigkeitsaspekten, Mieter erwarten hohe Energiestandards und niedrige Betriebskosten.
Höherer Marktwert, geringeres Leerstandsrisiko
Bestandshalter, die frühzeitig handeln, sichern sich dauerhaft niedrigere Betriebskosten, höhere Marktwerte, bessere Finanzierungskonditionen und geringere Leerstandsrisiken. Die aktuellen staatlichen und kommunalen Förderprogramme unterstützen die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden mit Zuschüssen von bis zu 70%. Wer die Fördermittel professionell nutzt, kann die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen deutlich verbessern.
Der Bund fördert (nicht nur) den Heizungstausch
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) kann
sowohl für Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung von Dach, Fassade, Keller, Fenster)
als auch für die Erneuerung der Anlagentechnik (Heizung, Lüftung, Kühlung)
in Anspruch genommen werden.
Der Heizungstausch stellt häufig eine Schlüsselmaßnahme dar. Gefördert werden ausschließlich Systeme, die zu mindestens 65% erneuerbaren Energien nutzen. Dazu zählen Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Hybridheizungen oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Der Fördersatz beträgt bis zu 70% der förderfähigen Kosten, wenn alte fossile Heizungen ausgetauscht werden.
Für Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle gibt es 15% Zuschuss. Bei Wohngebäuden erhöht sich die Förderung um 5%, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt. Wichtig ist hier die richtige Reihenfolge: Erst die Energieberatung einholen, dann Fördermittel beantragen und anschließend mit der Umsetzung der Maßnahmen beginnen. Die Energieberatung selbst sowie Fachplanung und Baubegleitung werden zu 50% gefördert.
Praxisbeispiel: Ein Eigentümer saniert sein 6-Parteien-Haus aus den 1980er Jahren, ersetzt die Gasheizung durch eine Wärmepumpe (80.000 Euro) und dämmt die Fassade (120.000 Euro). Bei Vorliegen eines iSFP erhält er einen Zuschuss von 28.000 Euro für die Heizung plus 24.000 Euro für die Fassadendämmung vom Staat. Die Förderung entspricht demnach 26% der Gesamtinvestition.
Zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschüssen
Für ganzheitliche Sanierungsmaßnahmen bietet die KfW-Bank zinsgünstige Kredite mit großzügigen Tilgungszuschüssen an. Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach dem durch die Sanierung erreichten Effizienzhaus-Standard (EH 85, EH 70, EH 55, EH 40). Bei einem Gebäude mit besonders hohen Energieverbrauch, einem so genannten Worst-Performance-Building (WPB), erhöht sich die Förderung um 10%. Außerdem gibt es zusätzliche Boni für Maßnahmen, wie z. B. die Nutzung Erneuerbarer Energien (+ 5%), die Durchführung einer Nachhaltigkeitszertifizierung (+ 5%) oder bei einer seriellen Sanierung (+ 10%). In Kombination sind Förderquoten von bis zu 45% möglich.
Energieberatung als gutes Investitionsinstrument
Eine qualifizierte Energieberatung ist die Grundlage für jede Sanierung. Sie entwickelt förderfähige Sanierungsmaßnahmen, gibt einen Überblick über die Investitionskosten und identifiziert die wirtschaftlichsten Maßnahmen unter Nutzung der optimalen Förderung. Für Wohngebäude wird der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) mit bis 50% bezuschusst und erschließt zusätzliche Förderboni von 5% bei allen Maßnahmen an der Gebäudehülle. Bei Mehrfamilienhäusern schafft der iSFP Transparenz und erleichtert die Entscheidungsfindung.
Für Nichtwohngebäude liefert die Energieberatung nach DIN V 18599 (wird zu bis 50% gefördert) präzise Bewertungen für Büro-, Handels- oder Gewerbeimmobilien. Sie identifiziert systematisch die Objekte mit dem höchsten Verbesserungspotenzial und dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Mögliche Kombination mit kommunalen Förderungen
Viele Kommunen bieten eigene Förderprogramme an, die sich mit Bundesmitteln kumulieren lassen. Beispiel München: Die Förderung Klimaneutrale Gebäude (FKG) gewährt zusätzlich bis zu 15% Zuschuss auf Maßnahmen, die bereits eine Bundesförderung erhalten. Voraussetzung ist, dass ein iSFP vorliegt. Auch andere Kommunen in Deutschland bieten attraktive Förderprogramme an. Durch die Kombination von Bundes- und kommunalen Programmen lässt sich die Gesamtförderquote auf über 60% steigern. Ein professionelles Förderkonzept prüft systematisch alle verfügbaren Programme und stimmt Anträge zeitlich und inhaltlich optimal ab.
Professionelles Förderkonzept als wichtiger Erfolgsfaktor
Die Förderlandschaft ist komplex: BEG EM, BEG WG/NWG, KfW-Programme, Landesförderungen, kommunale Mittel – hier gilt es, den Überblick zu behalten. Ein geordnetes Vorgehen umfasst Bestandsanalyse, Szenario-Entwicklung, Fördermittel-Screening, Optimierung des Antrags-Timings und Begleitung bei der Umsetzung. Professionell strukturierte Sanierungen amortisieren sich bei maximaler Fördermittelausschöpfung typischerweise in 8 bis 15 Jahren – bei gleichzeitiger Wertsteigerung der Immobilie um bis zu 40%.
Gezielte Sanierung als Portfolio-Strategie
Fazit: Staatliche Förderprogramme ermöglichen attraktive Eigenkapitalrenditen bei gleichzeitiger Risikoreduzierung im Portfolio. Wichtig bleibt aber eine strategische Planung der Sanierungsmaßnahmen.
Bestandshalter sollten drei Schritte priorisieren:
Energieberatung durchführen, um wirtschaftliche Maßnahmen zu identifizieren und eine Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Fördermittel durch professionelle Antragstellung und Kombination unterschiedlicher Programme optimal nutzen.
Sanierungsmaßnahmen zeitnah umsetzen, um von den günstigen Förderkonditionen zu profitieren und steigende Baukosten zu vermeiden.
Eine energetische Modernisierung ist ein strategisches Instrument zur Wertsicherung und Risikominimierung. Die Förderlandschaft bietet dazu derzeit außergewöhnlich attraktive Konditionen.
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